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[A cura di: Corrado Sforza Fogliani – pres. Centro Studi Confedilizia]
I regolamenti condominiali sono di tipo assembleare e di tipo contrattuale. Il primo – ai sensi dell’art. 1136, secondo comma, cod. civ. (norma espressamente richiamata dall’art. 1138, terzo comma, cod. civ.) – è approvato, sia in prima sia in seconda convocazione, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio (fermi i quorum costitutivi di cui al primo e terzo comma dello stesso art. 1136 cod. civ.). Inoltre, è da sottolineare che questo tipo di regolamento, per giurisprudenza consolidata, non può incidere sui diritti dominicali (cioè, sui diritti proprietari) dei singoli condòmini (cfr., fra le altre, Cass. sent. n. 1195 del 6.2.’87).
Diversamente, il regolamento contrattuale è un regolamento formato con il consenso unanime di tutti i condòmini (anche in assemblea) ovvero predisposto dal costruttore e accettato dagli stessi condòmini nei loro atti di acquisto. A differenza di quello assembleare, può contenere, secondo la giurisprudenza, limitazioni ai poteri dei condòmini e ai loro diritti sui beni comuni o individuali (cfr., ancora, Cass. sent. n. 1195/’87). In materia va altresì evidenziato che le clausole dei regolamenti contrattuali hanno natura convenzionale, secondo pacifico orientamento della giurisprudenza (cfr. Cass. sez. un. sent. n. 943 del 30.12.’99), soltanto qualora si tratti di pattuizioni limitatrici dei diritti dei condòmini sulle proprietà esclusive o comuni, ovvero attributive ad alcuni condòmini di maggiori diritti rispetto ad altri; diversamente, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, esse vanno considerate di natura regolamentare. Ciò significa che clausole di quest’ultimo tipo, ancorché inserite in un regolamento contrattuale, non necessitano – per essere modificate – del consenso totalitario dei condòmini. Allo scopo, quindi, è sufficiente una semplice delibera adottata con la maggioranza prescritta dal citato art. 1136, secondo comma, cod. civ.
