[A cura di: Condes – www.condes.it] “Avere una contabilità affidabile e trasparente per non rischiare di essere truffati”. Con una percentuale del 43%, è questo il primo desiderio dei condòmini italiani, emerso da un sondaggio effettuato telefonicamente su settemila famiglie e realizzato da Condes, società specializzata nel benessere condominiale.

Le richieste all’amministratore

Ancora prima di desiderare un vicino di casa poco rumoroso (20%) che non si diletti con il trapano a qualsiasi ora o che non cammini per casa con i tacchi, i nostri connazionali auspicano di non dover incorrere in un amministratore condominiale che fugga con la “cassa piena”.

Al secondo posto nella lista dei desideri c’è quello di affidarsi a un amministratore condominiale che sia in grado di risolvere rapidamente i problemi (37%).

Il timore di imbattersi in delle truffe sembra essere molto diffuso e ricorrente e, consultando le cronache nazionali, ci rendiamo conto come sia frequente imbattersi in episodi di amministratori che si sono dileguati svuotando i conti correnti dei propri assistiti. L’ultimo caso di appropriazione indebita da parte di un amministratore è avvenuto lo scorso luglio a Ivrea (TO). Ma ci sono casi anche a Napoli, Milano o Bari, fotografando un malcostume generalizzato, da nord a sud nella nostra penisola.

La trasparenza contabile

“La trasparenza contabile – spiega Marco Suisola, presidente di Condes – è un elemento fondamentale nella gestione condominiale. L’aspetto deleterio per i condòmini che hanno subito una truffa è che, nonostante abbiano pagato regolarmente le rate condominiali, compresi gli extra per lavori straordinari, si ritroveranno costretti a pagare nuovamente. Altre volte, invece, veniamo a conoscenza di migliaia di casi nei quali nei bilanci del condominio mancano delle cifre parziali oppure non si comprende come siano stati spesi i soldi. Una vera giungla nella quale districarsi che nasce quando l’amministratore può fare ciò che vuole senza offrire ai condòmini mezzi di controllo”.

La sentenza di Cassazione

Con la sentenza n.19519 del 30 giugno 2020 in tema di appropriazione indebita, la Corte di Cassazione ha chiarito come l’amministratore di condominio che confonde il proprio patrimonio con quello condominiale commette il reato di appropriazione indebita anche qualora la sua gestione sia stata regolare. Dunque, ciò che rileva non è il risultato economico della gestione, bensì la modalità della stessa. L’appropriazione indebita, quindi, è solo uno dei reati dei quali il condominio rischia di essere vittima.

I diritti dei condòmini

“Innanzitutto, un amministratore che ha commesso un reato a danno del condominio deve essere revocato dall’assemblea” – sottolinea l’avvocato Emanuele Fierimonte, del team legale di Condes -. Successivamente alla nomina del nuovo amministratore, i condòmini dovranno sottoporre a quest’ultimo la problematica e conferirgli il mandato a sporgere formale denuncia querela nei confronti dell’amministratore destituito. Chiaramente, i condòmini dovranno agire congiuntamente proprio in quanto il reato viene commesso a danno non dei singoli, bensì della compagine condominiale. Al fine di evitare una archiviazione, la denuncia querela deve essere corredata della documentazione necessaria”.

Il controllo della contabilità

“Ciò che si deve pretendere dal nuovo amministratore – prosegue Suisola – è un sistema digitale di controllo della contabilità. Proprio per questo abbiamo ideato il ‘Protocollo Trasparenza’, incentrando tutte le contabilità dei condomini sotto un unico Centro Elaborazione Dati controllato. Questo sistema certifica e garantisce che nessuno potrà effettuare movimenti anomali con i soldi del condominio e la possibilità, per ogni condomino, di verificare i movimenti contabili, scrivendo a un indirizzo mail dedicato.

La contabilità, infatti, viene gestita da un CED centralizzato mentre l’operatività sul campo viene affidata a un manager condominiale. Tutta la contabilità, quindi, è centralizzata in un unico luogo e gestita da un team di esperti contabili. Questo riduce drasticamente la possibilità di errori, consentendo una totale trasparenza nei movimenti bancari e l’impossibilità di appropriazioni indebite. Il ‘Protocollo Trasparenza’ garantisce la massima sicurezza, efficienza e onestà dell’amministratore di condominio”.

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