A cura di: avv. Emanuela Peracchio (Studio Legale Associato Bruyère)

Prima di affrontare la questione concernente i quorum previsti dal legislatore per le opere volte all’incremento dell’efficienza energetica è d’uopo chiarire che cosa si intende quando si parla di “efficienza energetica”.

La prima causa di inefficienza energetica condominiale, soprattutto negli stabili costruiti prima degli anni Novanta, è il non adeguato isolamento termico delle pareti perimetrali e/o delle coperture, la presenza di serramenti con prestazioni termiche insufficienti e/o non posati correttamente oppure l’utilizzo di impianti tecnologici (riscaldamento, produzione di acqua calda sanitaria, condizionamento, fotovoltaico, solare termico, ecc.) vetusti o non adeguati agli effettivi fabbisogni del condominio.

Per porre rimedio alle eventuali deficienze energetiche esistenti nel condominio occorre anzitutto verificare le effettive prestazioni termiche sia dei componenti strutturali (pareti, coperture, infissi) sia degli impianti. Verifiche di questo tipo possono essere eseguite anche soltanto mediante un sopralluogo presso il condominio oppure, ove necessario, attraverso opportune prove strumentali che devono preferibilmente essere condotte da un energy auditor esperto o qualificato, ovvero da un consulente energetico. 

Stabilite le effettive problematiche, può essere predisposto un vero e proprio piano tecnico-operativo di efficientamento energetico, con il quale stabilire quali interventi attuare, i relativi costi e benefici e le rispettive priorità.

Il legislatore, con la Legge n. 220/2012, è intervenuto nella materia statuendo le maggioranze necessarie per le deliberazioni delle opere e degli interventi finalizzati al raggiungimento della efficienza energetica. 

L’art. 1120, comma secondo, cod. civ. (nella nuova formulazione novellata dalla Legge 220/12), nel rinviare alla maggioranza di cui all’art. 1136, comma secondo, cod. civ., prevede la legittimità delle delibere assunte con la maggioranza degli intervenuti e la maggioranza del valore dell’edificio per l’esecuzione delle opere e degli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti. 

Specificatamente, per quanto qui di interesse, l’art. 1120, secondo comma, cod. civ. prevede che i condòmini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’art. 1136 cod. civ., possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:

1. 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2. 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune.

L’art. 1136, comma secondo, cod. civ. prevede che “sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”. 

Le deliberazioni condominiali aventi ad oggetto le opere e gli interventi finalizzati all’incremento dell’efficienza energetica vanno pertanto assunte con la suddetta doppia maggioranza. 

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