“La disciplina sulla conformità catastale ed il bene dedotto nella contrattazione immobiliare”. È questo l’oggetto del nuovo studio del Consiglio nazionale del Notariato, a cura di Angelo Turco. Ne pubblichiamo un breve estratto, mentre la versione integrale può essere consultata sul sito internet del Notariato.

Lo studio in sintesi

Lo studio offre una disamina della nullità speciale introdotta dall’art. 29, c. 1-bis, l. 27 febbraio 1985, n. 52 in materia catastale. Seguendo un percorso ricostruttivo, dopo aver individuato la funzione che, per il tramite della norma, il legislatore ha inteso assegnare agli identificativi catastali, al riferimento alla planimetria ed alla dichiarazione di conformità, avuto riguardo sia all’atto che al rapporto giuridico, si cerca di verificare se ed in quali termini la disciplina sulla conformità catastale possa assumere valenza nel processo rappresentativo del bene dedotto nella contrattazione immobiliare. L’indagine appare decisiva al fine di affrontare la correlata questione della natura giuridica della nullità sancita dalla disciplina in tema di conformità catastale, permettendone l’allontanamento dal novero delle invalidità di cui all’art. 1418, c. 2, c.c..

Aspetti introduttivi

La scelta legislativa di sanzionare con la nullità la violazione dell’art. 29, c. 1-bis, l. 27 febbraio 1985 n. 521 impone all’interprete un’analisi attenta, volta a delineare l’esatto ambito applicativo della disposizione, senza poter prescindere da taluni approfondimenti che guardino alla teoria generale, con specifico riferimento al bene dedotto nella prestazione contrattuale, al momento della sua identificazione ed alla correlata questione della relazione tra descrittiva negoziale ed atto di individuazione.

Si tratta di capire quale sia la vera funzione che, per il tramite della norma, il legislatore intende assegnare agli identificativi catastali, al riferimento alla planimetria ed alla dichiarazione di conformità, avuto riguardo sia all’atto che al rapporto giuridico, in quello che, nella teoria generale dei beni, è il collegamento stretto, mediato dalla rappresentazione descrittiva dell’oggetto, tra il contenuto negoziale ed il termine esterno. Indagine di per sé non facile, e che diviene ancor più difficoltosa lì dove si cerchi di non imbattersi su questioni ancor più generali che attengono propriamente alla nozione di oggetto del contratto ed ai suoi plurimi significati, frutto di costruzioni dottrinali che spesso, movendo senza alcun argine legislativo dall’assenza di una definizione testuale e dalla mancanza di una rigorosa terminologia, cercano invano di riunificarsi in una definizione unitaria.

La descrittiva dell’oggetto, sia nel suo momento formale che sostanziale, diviene pertanto uno dei punti focali della questione, e con essa gli aspetti rappresentativi che permettono la raffigurazione del bene, i referenti contenutistici dell’identità dell’oggetto descritto, la sua denotazione strutturale, materiale e la sua connotazione funzionale. L’identità del bene immobile, ovvero l’insieme delle sue particolari caratteristiche, che permettono di distinguerlo dagli altri, viene accertata attraverso il procedimento di identificazione, il più delle volte avvalendosi di elementi distintivi precedentemente attribuiti in via convenzionale al bene al fine di contraddistinguerlo, di solito per esigenze connesse alla sua migliore circolazione.

L’indicazione del bene immobile, definita quale risultato dell’attività di identificazione, si realizza difatti con l’assunzione nella struttura negoziale dell’entità esterna, attraverso un fenomeno di “relatio” a dati esterni all’atto, non solo fisici ma anche ideali; attraverso tale procedimento, definito quale “rappresentazione”, si ottiene una riproduzione intellettuale di una realtà sperimentalmente percepita (o percepibile).

Tra gli elementi distintivi di tipo “reale”, che le parti possono utilizzare nella descrittiva contrattuale al fine di identificare l’immobile rientra, ad esempio, la conformazione del fabbricato o del terreno, come pure i confini contrassegnati in loco, quale risultato di un’attività materiale compiuta dal proprietario dell’immobile. I dati catastali e le raffigurazioni planimetriche costituiscono invece elementi distintivi di tipo “ideale”. Questi ultimi sono il risultato di un’attività giuridico-amministrativa volta a porre in essere, in via convenzionale, i “mezzi di identificazione” della cosa immobile, contrassegnandola in modo che a mezzo di specifici segni (numerici, grafici, ecc.) possa essere distinta rispetto agli altri immobili. Essendo a loro volta evocativi di profili della realtà materiale vengono qualificati quali dati identificativi di “secondo grado”.

L’attività giuridico-amministrativa volta a porre in essere, in via convenzionale, i “mezzi di identificazione” riguarda anche i soggetti, per i quali è richiesta la registrazione nei Registri dello Stato Civile e nei Registri dell’Anagrafe Tributaria. Per i beni immobili tale attività di certazione da parte degli organi della Pubblica Amministrazione è rimessa, invece, agli uffici del Catasto. Attraverso un procedimento di astrazione, vengono attribuiti a ciascun immobile degli identificativi (cd. “identificativi catastali) e viene predisposta una esatta rappresentazione grafica, in modo che ad ogni unità immobiliare corrispondano univoche risultanze catastali.

Fatte queste brevi considerazioni, occorre verificare se ed in quali termini la disciplina sulla conformità catastale possa assumere valenza nel processo rappresentativo, e se con la dichiarazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, in quel parallelismo convenzionale tra le immagini percettive dell’oggetto ed i processi segnici idonei a concretizzarle sul piano della realtà materiale, possa dirsi raggiunta la garanzia di piena e completa rispondenza tra segno proiettivo o caratterizzante la res e la realtà rappresentata. Per giunta, ove si ritenga che la descrittiva negoziale non solo costituisca lo strumento per la mera identificazione del bene dedotto nel contratto, ma, nella struttura formale del contenuto negoziale, al pari del profilo dispositivo, configuri indubbia esplicazione del potere di autonomia contrattuale, per la ricerca di punti di contatto con la disciplina sulla conformità catastale si dovrà inevitabilmente affrontare l’ulteriore questione dell’accordo delle parti e dell’assetto di interessi perseguito con la regolamentazione negoziale, che si realizza, appunto, in considerazione sia delle formulazioni dispositive che descrittive.

Una simile indagine di verifica, in via di ulteriore sviluppo, appare decisiva anche al fine di affrontare l’altra correlata questione della natura giuridica della nullità sancita dalla disciplina in tema di conformità catastale. Ove, difatti, si dimostri che, anche in presenza della dichiarazione di conformità, la descrittiva negoziale continua ad essere una forma convenzionale di apparenza ovvero di possibilità di esistenza espressiva di una libera autonomia negoziale che il legislatore intende ancora preservare, la nullità di cui all’art. 29, c. 1-bis potrà essere con maggiore serenità allontanata dal novero delle invalidità di cui all’art. 1418, c. 2, c.c..

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