[A cura di: avv. Andrea Marostica – andrea.marostica@studiomarostica.com]

Nell’ambito degli edifici in regime di condominio, и fattispecie piuttosto frequente la modifica di una parte dell’edificio; si pensi, a titolo esemplificativo, alla realizzazione di una vetrata nel muro perimetrale su lato strada, alla costruzione di un’area adibita a parcheggio nel cortile condominiale, all’automazione di un cancello carraio. Questi interventi hanno un minimo comune denominatore: la modifica materiale di una cosa comune. 

La legge prevede due differenti istituti basati sulla modifica materiale della cosa: la semplice modificazione e l’innovazione. Comprenderne le differenze и il presupposto necessario per individuare la figura ricorrente nel caso di specie e, di conseguenza, la disciplina applicabile. И anzitutto necessario definire che cosa si intenda per modificazione e che cosa per innovazione; solo dopo sarа possibile, confrontando le due figure, evidenziarne le differenze; da ultimo, se ne analizzeranno separatamente le discipline.

Modificazioni ed innovazioni: definizione e distinzione

La legge и piuttosto limitata nel definire cosa si intenda per modificazione e cosa per innovazione. Quanto alla modificazione, l’art. 1102, co. 1, cod. civ. recita: “Ciascun partecipante puт servirsi della cosa comune, purchй non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine puт apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.”. Quanto alla innovazione, l’art. 1120, co. 1, cod. civ. stabilisce che “I condтmini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso piщ comodo o al maggior rendimento delle cose comuni”.

Le disposizioni citate delineano – parzialmente – le discipline degli istituti considerati, ma non ne forniscono una definizione. Si limitano a rilevare, quanto alle finalitа dell’intervento, che la modificazione и fatta allo scopo di ottenere un migliore godimento della cosa, mentre l’innovazione и diretta al fine di migliorare la cosa o di renderne piщ comodo l’uso o di aumentarne il rendimento. Come si vede, и necessario uno sforzo ermeneutico ulteriore, poichй nulla viene detto sulle caratteristiche che l’intervento deve possedere per appartenere all’una o all’altra figura.

Occorre anzitutto comprendere che in entrambi i casi si ha una modifica materiale della cosa: ciт и insito nelle nozioni di modificazione e di innovazione. Il punto и piuttosto quello di chiarire quando la modifica materiale sia qualificabile come semplice modificazione e quando come innovazione.

In aderenza ad autorevole dottrina (BRANCA G., Comunione, condominio negli edifici, Bologna-Roma, 1982, p. 424; VISCO A., Le case in condominio, Milano, 1967, p. 302), si ritiene che le definizioni piщ complete siano queste: la modificazione и la modifica materiale della cosa che ne migliora il godimento, mantenendone l’entitа materiale e la destinazione; l’innovazione и la modifica materiale della cosa che la migliora o ne rende piщ comodo l’uso o ne aumenta il rendimento, alterandone l’entitа materiale o mutandone la destinazione originaria.

Pertanto, concludendo sulle caratteristiche materiali che l’intervento deve possedere per appartenere all’una o all’altra figura, и possibile affermare che: se la modifica и tale da non mutare l’essenza e la destinazione della cosa, si tratta di modificazione (per esempio, apertura di un varco nella recinzione condominiale, si veda la massima riportata nel paragrafo seguente); se, invece, la modifica comporta l’alterazione dell’essenza o della destinazione della cosa, si tratta di innovazione (per esempio, trasformazione di area verde in area adibita a parcheggi).

La disciplina della modificazione

La modificazione di una cosa comune non richiede una delibera assembleare. Ex art. 1102, co. 1, cod. civ., ciascun condomino puт apportare ad una cosa comune le modifiche necessarie per il miglior godimento della stessa. L’intervento di modifica, le cui spese restano a carico del singolo interessato, deve perт essere realizzato in modo tale da non alterare la destinazione della cosa e non impedire agli altri condтmini di fare pari uso della cosa secondo il diritto di ciascuno.

A titolo esemplificativo, si veda in giurisprudenza Cass. Civ. 2015/11445 dove si legge “Ogni condomino, nel caso in cui il cortile esclusivo o comune sia munito di recinzione confinante con area pubblica o altra area dello stesso condominio, puт apportare a tale recinzione, se di proprietа condominiale, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modifiche che gli consentono di trarre dal bene comune una particolare utilitа aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condтmini e, quindi, procedere anche all’apertura o all’ampliamento di un varco di accesso al cortile condominiale o alla sua proprietа esclusiva, purchй tale varco non alteri la destinazione del muro e delle altre cose comuni, non comprometta il diritto al pari uso e non arrechi pregiudizio alla stabilitа, alla sicurezza e decoro architettonico del fabbricato”.

La disciplina dell’innovazione

L’innovazione di una cosa comune richiede, invece, una delibera assembleare. И possibile distinguere tra: innovazioni “normali”, innovazioni “agevolate”, innovazioni gravose o voluttuarie, innovazioni vietate.

Le innovazioni normali sono quelle considerate dall’art. 1120, co. 1, cod. civ., in base al quale i condтmini, con la maggioranza degli intervenuti in assemblea ed almeno i due terzi del valore dell’edificio, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso piщ comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

Le innovazioni agevolate, invece, sono quelle considerate dall’art. 1120, co. 2, cod. civ., in base al quale i condтmini, con la maggioranza degli intervenuti in assemblea ed almeno la metа del valore dell’edificio, possono disporre le innovazioni che hanno ad oggetto: le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubritа degli edifici e degli impianti; le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico, per realizzare parcheggi, per la produzione di energia; l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo.

La convocazione dell’assemblea chiamata a deliberare su questo tipo di innovazioni richiede un procedimento particolare, stabilito dall’art. 1120, co. 3, cod. civ.: l’amministratore и tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione della relativa delibera; la richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalitа di esecuzione degli interventi proposti, in mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.

Le innovazioni gravose o voluttuarie sono disciplinate dall’art. 1121 cod. civ., sulla base del quale occorre distinguere tra possibilitа o impossibilitа di utilizzazione separata dell’opera, impianto o manufatto oggetto di innovazione. L’innovazione viene definita gravosa o voluttuaria quando comporti una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio. Se l’utilizzazione separata и possibile, i condтmini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. I condтmini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera. Se l’utilizzazione separata и impossibile, l’innovazione non и consentita, salvo che la maggioranza dei condтmini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

Le innovazioni vietate, infine, sono quelle indicate dall’art. 1120, co. 4, cod. civ., a mente del quale sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilitа o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

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