[A cura di: dott.ssa Silvia Zanetta] Con ordinanza n. 16675/18 depositata il 25 giugno, la Cassazione si è espressa in tema di invalidità delle delibere condominiali, affermando che sono annullabili quelle deliberazioni che presentano vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella indicata dalla legge ovvero quelle affette da vizi formali.

Il caso di cui era stata investita la Corte traeva origine dall’impugnazione di una delibera approvata dall’assemblea da parte di un condomino, il quale lamentava l’irregolare convocazione dell’assemblea, vizi di costituzione e lesioni della proprietà.

Di contro, il condominio chiedeva in via riconvenzionale la condanna dell’attore al pagamento di euro 3.609,58, importo corrispondente al riparto delle spese approvato dall’assemblea. Il tribunale accoglieva entrambe le domande. Avverso la sentenza di prima cure, parte attrice proponeva appello, ma il Giudice di secondo grado riteneva fondato il gravame proposto dall’appellante e quindi rigettava la domanda riconvenzionale del condominio.

Proponeva quindi ricorso in Cassazione il Condominio denunciando la violazione dell’art. 112 cpc in quanto il condomino, estendendo la propria impugnazione, aveva fatto riferimento ad altri punti dell’ordine del giorno, e in particolare all’erronea contabilizzazione delle somme nel rendiconto e nel preventivo. Nessun riferimento ai vizi di costituzione dell’assemblea erano stati sollevati.

La Suprema Corte, richiamando una sentenza delle Sezioni Unite, evidenziava che sono annullabili le delibere assembleari “con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto” (cfr. Cassazione Sezioni Unite, sentenza n. 4806/2005).

Quindi, dato che il condomino aveva rilevato la presenza di uno dei vizi di annullabilità della delibera, doveva necessariamente nel termine di 30 giorni presentare apposita e tempestiva domanda.

Inoltre, la Corte rilevava che “l’assemblea dei condomini, ancorché sia redatto un unico processo verbale per l’intera adunanza, pone in essere tante deliberazioni ontologicamente distinte ed autonome fra loro, quante siano le diverse questioni e materie in discussione indicate nell’ordine del giorno contenuto nel relativo avviso di convocazione”.

Per i motivi sovra esposti la Cassazione accoglieva il ricorso, cassando la sentenza impugnata e rinviando ad altra Corte d’Appello territoriale.

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