[A cura di: avv. Emanuele Bruno (foto) – www.studiobruno.info] L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà di beni immobili e diritti reali di godimento, scaturente dal possesso, continuato e pacifico, per un tempo uguale o superiore a venti anni (art. 1158 c.c.).

L’acquisto del diritto per usucapione è fattispecie che consente l’acquisto del diritto a titolo originario; infatti, esso non deriverà da altro soggetto ma nascerà da una situazione di fatto che dovrà rispondere a precisi requisiti.

Possesso visibile e pacifico

Perché il possesso sia utile per l’usucapione è sufficiente che sia stato acquistato ed esercitato pubblicamente, in modo visibile e non occulto, così da palesare l’animo del possessore di volere assoggettare la cosa al proprio potere, mentre la violenza o la clandestinità, quali modalità che escludono che esso giovi all’usucapione, devono verificarsi al momento dell’acquisto, cosicché la sopravvenienza di tali elementi non incide sull’inizio del termine per usucapire.

L’accertamento relativo alla qualificazione del possesso ed alla determinazione del decorso del tempo utile al verificarsi dell’usucapione è devoluto al giudice del merito ed il relativo apprezzamento è incensurabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua ed immune da vizi logici (Cass. Civ. n. 26633/2019).

In tema di usucapione, l’acquisto della proprietà o di un diritto reale di godimento su beni immobili trova la sua “ratio” giustificatrice nel mancato esercizio del diritto da parte del proprietario e dalla prolungata, per il tempo necessario stabilito dalla legge, continua e non interrotta signoria di fatto sulla cosa, ovvero esercizio di fatto del diritto reale di godimento, da parte di chi si sostituisca a detto proprietario nell’utilizzazione della cosa stessa (Tribunale di Roma, 01.10.2019).

Per la configurabilità del possesso “ad usucapionem“, è necessaria la sussistenza di un comportamento continuo, e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo all’uopo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di uno “ius in re aliena” (“ex plurimis“ Cass. civ. 9 agosto 2001, n. 11000), un potere di fatto, corrispondente al diritto reale posseduto, manifestato con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità e alla destinazione della cosa e tali da rilevare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria sulla cosa stessa contrapposta all’inerzia del titolare del diritto (Cass. Civ. n. 14220/2012).

La proprietà privata

L’istituto si attiva, certamente, nel caso in cui si vanti l’usucapione contro un bene o diritto reale di godimento, originariamente attribuito alla proprietà di un singolo.

Ad esempio, si può usucapire una servitù di passaggio su un fondo di proprietà privata di altro soggetto o, ancora, si può usucapire il diritto di proprietà di un immobile occupato pacificamente, in assenza di diverso titolo, senza opposizione da parte del proprietario originario.

La proprietà comune

La proprietà comune, in condominio, è proprietà privata posta a servizio di tutti i condòmini.

La proprietà comune, per sua natura, svolge una funzione continuativa di servizio alla proprietà privata; basti pensare al pianerottolo, alla rampa delle scale, all’androne, lastrico a copertura ma, anche, a spazi comuni come salette, vani tecnici, seminterrati etc.

Alcuni spazi comuni (scale, androne etc.) sono soggetti ad un uso continuato e ripetuto, utile a rappresentare visivamente la modalità di esercizio, da parte dei condòmini, del diritto di proprietà sulle parti comuni, circostanza che rende improbabile l’usucapione.

Spazi quali ad esempio salette, vani tecnici, seminterrati etc., si prestano invece ad un utilizzo autonomo, quindi, ove vangano occupati uti dominus, come se l’occupante fosse proprietario, necessitano di una apposita attivazione affinché tale condotta appropriativa sia interrotta.

Tanto l’amministratore quanto il singolo condomino, potranno attivarsi per chiedere l’interruzione della condotta/possesso illecito.

Usucapione in condominio

L’usucapione è istituto configurabile anche in condominio.

Il singolo condomino potrà usucapire diritti di cui, originariamente, è titolare il condominio, inoltre, anche il condominio potrà usucapire diritti di proprietà del singolo.

Ai fini dell’acquisto per usucapione delle quote degli altri condòmini su un bene condominiale non è necessaria una vera e propria interversione del possesso, ma non è neanche sufficiente che gli altri si siano astenuti dall’utilizzare il bene comune per il tempo necessario per far maturare l’usucapione. Il condomino che intende usucapire la cosa comune, infatti, deve provare di averla sottratta all’uso comune per il periodo utile all’usucapione (Tribunale di Potenza, 24.05.2018).

In entrambe le fattispecie occorrerà accertare il possesso, visibile ed incontrastato, ultraventennale del bene.

Casistica

• L’uso particolare non legittima l’usucapione. In tema di comunione e condominio, il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei comproprietari, in ragione della peculiare ubicazione del bene e delle possibilità di accesso ad esso, non è di per sé idoneo a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all’esercizio del possesso “ad usucapionem”, essendo, per converso, comunque necessaria, a fini dell’usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla “res” da parte dell’interessato, attraverso un’attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l’onere della relativa prova su colui che invochi l’avvenuta usucapione del bene (Cass. Civ. 5335/2017).
• Usucapione, l’uso uti dominus deve essere palese. Escluso l’avvenuto acquisto per usucapione, da parte di un condomino, della porzione del condotto di scarico della spazzatura adiacente al suo appartamento per non essersi palesata in forme inequivoche per gli altri condòmini l’intenzione di possedere attesa l’impossibilità, per loro, di ispezionare il condotto a causa del blocco degli sportelli di accesso – presenti su tutti i ballatoi – dovuto a ragioni pratiche e di sicurezza (Cass. n.11903/2015).
• Sottotetto. Esclusa usucapione in assenza di occupazione visibile. In tema di condominio, la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato, anche solo potenzialmente, all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune. Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo (Cass. n. 11184/2017).
• Il condominio chiude l’accesso ad un’area di proprietà esclusiva. L’esercizio dello ius excludendi alios, mediante l’apposizione di una porta d’ingresso, munita di chiusura a chiave, all’unico accesso ai vani di proprietà esclusiva che circondano un vano di proprietà condominiale, è indice di inequivoca opposizione all’esercizio del diritto di godere del vano intercluso da parte degli altri condòmini. Di talché, anche a prescindere dalla prova di un formale atto di interversione del titolo del possesso, l’esercizio del potere di fatto sul vano intercluso è inconciliabile con la possibilità di godimento di quest’ultimo da parte degli altri condòmini ed evidenzia, in modo inequivocabile, la volontà di possedere uti dominus e non uti condominus (Tribunale di Trieste, 19.06.2018).

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