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Interventi su parti condominiali: permessi edilizi solo con il sì del condominio
- 30 ottobre 2017
A cura di: [Studio legale MaBe & Partners]
La seconda Sezione del Tar Lombardia, con la sentenza del 7 giugno 2017, n. 1273, ha affermato che per intervenire su parti condominiali, e ottenere il relativo titolo edilizio, occorre un’apposita delibera assembleare, approvata con le maggioranze stabilite dall’articolo 1136 del codice civile.
A ricorrere, e portare in causa Comune di Milano, il Ministero dei Beni e delle Attività culturali e del Turismo e soprintendenza delle Belle Arti e del Paesaggio, sono i proprietari di due appartamenti dello stesso condominio. Ciò che lamentano, è l’illegittimo rilascio da parte del Comune ad una società di costruzioni del permesso di procedere al recupero abitativo del sottotetto con formazione di giardino pensile e all’installazione di un ascensore a servizio dello stabile.
Il Tar si è dapprima pronunciato sulla sussistenza della giurisdizione del giudice amministrativo quando ad essere impugnato è un titolo edilizio. Infatti, seppur si tratti di violazione di norme civilistiche, tale violazione si riflette sulla validità del provvedimento di talché la parte interessata può agire sia dinanzi al giudice civile che a quello amministrativo al fine di denunciare l’invalidità del provvedimento che lede il suo interesse legittimo.
Quanto al merito, il Tar si è espresso per la fondatezza del ricorso, in quanto la proprietaria dell’appartamento all’ultimo piano dell’edificio difettava della legittimazione necessaria per richiedere il titolo edificatorio al Comune in assenza di una delibera condominiale che acconsentisse alle modifiche del tetto.
In base all’art. 11, co. 1, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 980, il permesso di costruire è rilasciato dal Comune al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo in seguito alla verifica della sussistenza della legittimazione del richiedente, che dovrà essere o il proprietario dell’immobile oggetto dell’intervento costruttivo o comunque un soggetto che abbia un titolo di disponibilità sufficiente per eseguire l’attività edificatoria (Consiglio di Stato, 1990/2012). Il Comune, prima di rilasciare l’autorizzazione, ha l’onere di accertarsi dell’esistenza di una delibera condominiale che acconsenta ad intervenire sulle parti comuni (Consiglio di Stato, 3722/2012).
Nel caso di specie, gli interventi per i quali era stato chiesto il titolo edificatorio riguardavano anche alcune parti di proprietà comune dei condòmini, non solo unità di proprietà esclusiva. Premesso che in base all’art. 1117, n. 1, del codice civile, il tetto è oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari che compongono l’edificio, ne consegue che i singoli proprietari non possono, singolarmente, apportare modificazioni allo stesso, essendo invece necessaria, ai sensi dell’art. 1120 del codice, una apposita deliberazione dell’assemblea condominiale, assunta con le maggioranze stabilite dall’art. 1136 dello stesso codice (Tar Liguria, sent. 29 maggio 2015, n. 528; Tar Lombardia Milano, sez. II, 11 luglio 2013, n. 1820).
Infatti, sebbene l’art. 1227 del codice civile consenta al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale di effettuare sopraelevazioni, la norma autorizza esclusivamente lo spostamento verso l’alto della copertura esistente e non anche la sua trasformazione da cui derivi una diversa utilizzazione con relativo potenziale impedimento dell’uso da parte degli altri condòmini (Cass. Civ., sez. II, 15 nov. 2016, n. 23243).
Nel caso concreto il titolo edilizio impugnato prevedeva la trasformazione di parte della copertura originaria del tetto in un giardino pensile e la richiesta al Comune del titolo abilitativo non era stata preceduta da alcuna deliberazione dell’assemblea condominiale avente carattere autorizzatorio. Ciò detto, il Comune avrebbe ben dovuto rilevare la carenza di legittimazione a richiedere il titolo edilizio attraverso l’esame della documentazione disponibile dalla quale sarebbe emersa l’assenza della necessaria deliberazione condominiale.
In conclusione, il proprietario dell’appartamento avrà la legittimazione a richiedere il permesso edilizio all’ente territoriale solo in presenza di una delibera assembleare che acconsenta ad intervenire sulle parti comuni.