[A cura di: avv. Paolo Ribero] Il servizio di portierato, rappresenta – particolarmente negli stabili di dimensioni contenute – un’importante voce di spesa nel bilancio condominiale.

Per tale motivo, in un’ottica di riduzione dei costi in alcune circostanze viene proposta la soppressione. In tali ipotesi si possono verificare contrasti all’interno della collettività condominiale tra coloro che traggono maggior godimento dal servizio (es. uffici o locali commerciali) o che ritengono che la figura del custode garantisca una maggiore sicurezza sia per le singole abitazioni che per l’intero stabile e che quindi non intendono privarsene e condòmini che, invece, lo considerano un aggravio di costi in particolar modo in momenti di difficoltà economica.

Occorre pertanto verificare quale sia il quorum richiesto dal legislatore per deliberare la soppressione del servizio di portierato che in ogni caso dovrà rispettare tutte le previsioni e garanzie stabilite dal contratto collettivo di lavoro.

Il regolamento di condominio

Innanzitutto occorre verificare se il servizio di portierato è previsto dal regolamento di condominio o è stato istituito in sede assembleare. In tale ultima ipotesi è sufficiente la maggioranza ordinaria prevista dall’art. 1136 c.c. che varia tra la prima e la seconda convocazione per caducare una delibera precedentemente assunta.

Il caso però più frequente è quello della previsione regolamentare del servizio di portierato. L’inclusione nel regolamento ha fatto ritenere che si fosse costituito un diritto in capo ai singoli condòmini con ripercussioni sulle quote di comproprietà sulla casa del custode. Sulla base di questa ricostruzione si sosteneva la necessaria unanimità per la soppressione del servizio.

Già la giurisprudenza degli anni ’80 attenuava la previsione dell’unanimità considerando la soppressione del servizio di portierato un’innovazione da cui derivava la necessità per la soppressione di una delibera approvata dalla maggioranza degli intervenuti rappresentanti i 2/3 del valore dell’edificio.

L’evoluzione giuridica

Tale tesi però è stata chiaramente smentita dalla Suprema Corte con una prima sentenza del 29/03/1995 n. 3708 a cui si è conformata anche la giurisprudenza successiva. Con la suddetta sentenza infatti, la Cassazione, ribaltando i precedenti orientamenti, ha considerato la soppressione del servizio di portierato come una modifica di una norma regolamentare (distinguendo le norme contenute nel regolamento contrattuale di condominio in regolamentari per l’uso della cosa comune e contrattuali, quali l’indicazione delle quote di comproprietà ed i diritti reali dei partecipanti al condominio) e quindi ha ritenuto sufficiente in prima e seconda convocazione, la maggioranza stabilita dall’art. 1136, secondo comma C.C. (intervenuti per un numero di 1/3 dei condòmini che rappresentino la metà del valore dell’edificio).

Sul punto anche il Tribunale di Napoli, con sentenza 18 marzo 2000, ha chiaramente affermato che “se la soppressione del servizio quale quello di portierato, determina la modifica di una norma regolamentare, e se questa norma ha oggettivamente natura regolamentare, allora alla soppressione e quindi alla modificazione della norma di regolamento l’assemblea potrà pervenire in forza non già del consenso di tutti i condòmini – indispensabile solo allorquando si modifica una norma a contenuto strettamente negoziale – bensì della volontà espressa anche soltanto da quella maggioranza dei condòmini prevista dall’art. 1138 c.c., comma 3 […]. In questa prospettiva la soppressione del servizio di portierato costituisce materia attinente esclusivamente alla vita organizzativa interna per la quale, dunque, è necessaria non la totalità, ma la maggioranza dei consensi dei partecipanti al condominio: tutto ciò anche se la soppressione del servizio finisse per comportare il venir meno del vincolo di destinazione dei locali comuni adibiti ad alloggio del portiere”.

A fronte delle obiezioni, in forza delle quali la soppressione del servizio va ad incidere sulle quote di comproprietà sulla casa del portiere e quindi sulle tabelle millesimali, la Cassazione, con sentenza del 25/5 – 31/7/2007, ha affermato che in forza dell’art. 69 disp. Att. c.c., norma inderogabile, “nulla si oppone a che, a seguito della soppressione del servizio di portierato, vengano modificate le tabelle millesimali nella parte in cui si era tenuto conto dell’utilità che le singole unità immobiliari ritraevano da tale servizio”.

Da ultimo si segnala che con la riforma del condominio l’installazione nelle aree comuni di sistemi di videosorveglianza, posti a sentinella della sicurezza dei condòmini nelle sole parti comuni (soluzione proposta in alternativa al servizio di portierato) è stata ufficialmente riconosciuta quale intervento innovativo, da assumere con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti la maggioranza dei millesimi (art. 1122 ter).

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