Se in un condominio un giardino pensile funge anche da copertura di un’autorimessa in suo ad un singolo condomino, come vanno ripartite le spese per la sua manutenzione straordinaria? È l’oggetto della controversia giunta fino in Cassazione, che si è pronunciata, in merito, con la sentenza 20794 del 14 ottobre, di cui riportiamo un estratto.

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CORTE DI CASSAZIONE

Sez. II civ., sent. 14.10.2015,

n. 20794

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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO 

Con ricorso ex art. 1137 c.c. la H.A. s.r.1., in qualità di condomino dello stabile in Roma, via V.d.L. 85 e via V.d.L. 93, originariamente costituenti un unico condominio, conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Roma, il condominio di via V.d.L. 93, per sentire dichiarare la nullità o l’annullamento della delibera condominiale del 6.9.2000 perché adottata senza la prescritta maggioranza di cui all’art. 1136 c.c. e per violazione del criterio di ripartizione della spesa di riparazione straordinaria del giardino pensile, sovrastante l’autorimessa di proprietà della società attrice. Sosteneva che la spesa stessa doveva essere ripartita, ai sensi dell’art. 2 comma 5 del regolamento di natura contrattuale, secondo cui tutte le spese ordinarie e straordinarie, inerenti le parti comuni, dovevano essere ripartite in una determinata proporzione (quanto all’autorimessa ed accessori, nella proporzione del 4,79 %). 

Si costituiva in giudizio il condominio assumendo che detta norma regolamentare non era applicabile. 

Con sentenza 30.6.2003 il Tribunale adito annullava detta delibera osservando che il regolamento di condominio elencava, all’art. 2, le parti comuni del complesso immobiliare fra cui “gli spazi sistemati a giardino ed a verde” e che, quindi, non trovava applicazione il criterio di ripartizione della spesa in questione, applicato dall’assemblea condomini sulla base dell’equiparazione del giardino pensile al lastrico solare. 

Avverso tale decisione il condominio proponeva appello cui resisteva la s.r.l. H.A. 

Con sentenza depositata il 26.5.2010 la Corte di Appello di Roma, in riforma della sentenza impugnata, respingeva l’impugnativa della H.A. s.r.l. avverso detta delibera assembleare e compensava integralmente fra le parti le spese del giudizio. 

Osservava la Corte di merito che, nella specie, trovava applicazione, secondo la previsione dell’art. 11 co. 2 del reg. cond. il criterio secondo cui le spese riguardanti le parti comuni destinate a servire i condòmini in misura diversa, andavano ripartite “in proporzione all’uso che ciascun condomino può farne” e che gli interventi di manutenzione straordinaria oggetto di causa rientravano prevalentemente nel novero di quelli necessari a ripristinare la funzione di copertura svolta dal giardino pensile, non la proprietà superficiaria e, dunque, non attenevano alla proprietà comune; correttamente, pertanto, la delibera impugnata aveva fatto riferimento al criterio di ripartizione di cui all’art. 1123 c.c.. 

Per la cassazione di tale decisione propone ricorso la H.A. s.r.l. formulando due motivi. 

Resiste con controricorso il condominio di Via C.d.L. n. 93, in persona dell’amministratore pro-tempore. 

MOTIVI DELLA DECISIONE 

La società ricorrente deduce: 

1) falsa applicazione dell’art. 1126 c.c. con riferimento all’art. 2 comma 5 del regolamento contrattuale di condominio, stante la errata applicazione dell’art. 1126 c.c. riguardante i lastrici solari di uso o proprietà esclusiva di un condomino, essendo la pavimentazione interessata dai lavori in questione un bene di proprietà comune; 

2) omessa e insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, laddove era stata esclusa ogni valenza dell’art. 2 del regolamento condominiale senza motivare sui canoni in tema di interpretazione del contratto condominiale e delle singole clausole, posto che i Giudice di Appello aveva fatto riferimento alla funzione di copertura svolta dal giardino pensile ed al concetto di utilità di cui all’art. 1123 c.c. per la ripartizione delle spese. 

Il ricorso è infondato. 

Il primo motivo investe la valutazione di merito sulla funzione complessiva del giardino pensile e, comunque, la statuizione impugnata è aderente alla giurisprudenza di questa Corte che, in tema di ripartizione delle spese di riparazione di un bene condominiale che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ha affermato l’applicabilità del principio generale dettato dall’art. 1123, secondo comma, c.c.(Cass. n. 10858/2010; n. 17989/2004). 

Il secondo motivo, oltre ad essere generico, non deducendosi uno specifico vizio interpretativo, è infondato alla stregua di quanto rilevato in ordine alla prima doglianza. Va aggiunto che non sussiste il giudicato in ordine alla affermazione contenuta nella sentenza impugnata, laddove si afferma che in mancanza di impugnazione incidentale o di altre allegazioni, la delibera impugnata non era annullabile “essendosi fatto correttamente riferimento, da parte del condominio, al criterio di ripartizione di cui all’art. 1126 c.c.”. Trattasi di un “obiter dictum” e , peraltro, con la sentenza di appello depositata il 16.3.2011, pronunciata fra le stesse parti, è stato affermato il difetto di pregiudizialità tra il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, emesso ai sensi dell’art. 63 disp.att. c.c. (in relazione alla deliberazione dell’assemblea condominiale di approvazione della ripartizione delle spese condominiali) ed il giudizio di impugnazione della deliberazione ex art. 1137 c.c.. 

In conclusione il ricorso va rigettato. Consegue la condanna della ricorrente al pagamento delle spese processuali liquidate come da dispositivo. 

P.Q.M. 

La Corte rigetta il ricorso e condanna la società ricorrente al pagamento delle spese processuali che si liquidano in euro 3.200 di cui euro 200 per esborsi oltre accessori di legge. 

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