Il
regolamento dispone che una determinata porzione di terreno condominiale sia
mantenuta a giardino. In quest’ottica, realizzarvi una piscina, è lecito oppure no? È la controversa
questione sulla quale si è espressa la Corte di cassazione con
la sentenza numero 8822 del 30 aprile 2015, di cui riportiamo un estratto.

 

 

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CORTE
DI CASSAZIONE

Sez.
II civ, sent. 30.4.2015, n. 8822

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RITENUTO
IN FATTO

1.
È
impugnata la sentenza della Corte d’appello di Genova, depositata l’8 agosto 2009 e
notificata il 20 luglio 2009, che, in parziale riforma della sentenza del
Tribunale di Sanremo, ha dichiarato illegittima l’edificazione della piscina sul lotto
n. 5 del condominio di …, in Sanremo, di proprietà di Hotel H.E. di
G.S. & C. s.a.s.

1.1.
Nel 1999 i coniugi G.P.S. e M.C. avevano agito in qualità di comproprietari
dell’immobile sito in Sanremo, corso M.,
compreso nel condominio omonimo, deducendo che G.S., già proprietario dei
lotti n. 4 e n. 5 della lottizzazione, aveva realizzato una piscina con
spogliatoio e sauna – divenuta pertinenza di un immobile destinato ad
utilizzazione alberghiera e poi conferita, insieme a quello, alla Hotel H.E. di
G.S. e C. s.a.s. – in violazione del regolamento edilizio allegato all’atto costitutivo del
condominio in data 15 ottobre 1952.

Gli
attori avevano chiesto che fosse accertata l’illegittimità della costruzione,
con inibizione dell’utilizzo della piscina come pertinenza
dell’albergo; in subordine, che fosse
ordinata la cessazione delle immissioni di rumore provenienti dalla piscina,
con condanna della società alberghiera all’apposizione di
barriere fonoassorbenti e al risarcimento del danno.

La
società convenuta aveva contestato la
fondatezza delle domande.

1.2.
Il Tribunale aveva rigettato le domande, rilevando tra l’altro la tardività della domanda di riduzione
in pristino.

Secondo
il giudice di primo grado, il regolamento condominiale prevedeva a carico dei
proprietari dei lotti una servitù reciproca di non edificare, oltre che
un obbligo di manutenzione del terreno sul quale non si poteva edificare, ed essendo
decorsi oltre venti anni dalla costruzione della piscina, la servitù si era estinta.

2.
La Corte d’appello accoglieva in parte il gravame
proposto dai sigg. S. e C., sul duplice rilievo che la disposizione
regolamentare configurasse un’obbligazione propter rem – come tale
non soggetta a prescrizione – e non una servitù, e che la realizzazione della piscina
non fosse in alcun modo riconducibile alla previsione di mantenere il terreno a
giardino, da intendersi come destinazione a relax, passeggio, coltivazione di
piante ornamentali e fiorifere.

2.1.
Erano rigettati gli altri motivi di gravame, riguardanti l’inibitoria dell’uso della piscina,
la cessazione delle immissioni di rumore e il risarcimento del danno.

3.
Per la cassazione della sentenza d’appello ha proposto ricorso Hotel H.E.
s.a.s. di G.S. e C., sulla base di cinque motivi.

Resiste
con controricorso M.C., in proprio e in qualità di erede di G.P.S..

La
parte ricorrente ha depositato memoria in prossimità dell’udienza.

 

CONSIDERATO
IN DIRITTO

1.
Preliminarmente si deve dichiarare l’inammissibilità del controricorso,
eccepita dalla ricorrente, per tardività (la notifica del ricorso è avvenuta in data 17
luglio 2009, la notifica del controricorso in data 31 luglio 2012).

1.1.
Il ricorso è fondato in riferimento al primo
motivo, con assorbimento dei rimanenti.

2.
Con il primo motivo è dedotto vizio di motivazione, in
relazione al fatto decisivo e controverso che la realizzazione della piscina
costituisca violazione del regolamento condominiale.

2.1.
La società ricorrente contesta, sotto il profilo
della insufficienza e contraddittorietà, la motivazione con cui la Corte
distrettuale ha escluso che nella previsione regolamentare di mantenimento del
terreno a giardino – da intendersi, secondo la stessa Corte, come destinazione
del terreno al relax o passeggio – possa rientrare la costruzione di una
piscina di modeste dimensioni, che è sicuramente finalizzata al relax e
costituisce un accessorio del giardino, al pari di una fontana, di un gazebo,
di attrezzature per giochi di bambini.

2.2.
La doglianza è fondata.

La
motivazione della sentenza impugnata è carente sotto il profilo della
ricostruzione della fattispecie concreta, e ciò rende priva di giustificazione l’affermazione secondo
cui la costruzione della piscina in oggetto costituisce violazione dell’art. 6 del
regolamento del condominio delle proprietà situate in Sanremo, corso ….

2.2.1.
La disposizione regolamentare, risalente al 1952, prevede testualmente “il terreno non
occupato dalla costruzione civile dovrà essere tenuto a giardino. È assolutamente
vietato anche in via provvisoria la costruzione, in qualsiasi materiale, di
pollai, conigliere e simili visibili dal passaggio comune”.

La
Corte d’appello, dopo aver affermato che, per
il suo contenuto di facere, la
previsione costituisce obbligazione propter
rem a carico dei proprietari dei lotti e non servitù reciproca, ha
ritenuto l’estraneità della piscina al
concetto di giardino, “inteso come terreno destinato a relax
o passeggio, coltivato a piante ornamentali e fiorifere”, senza ulteriori
precisazioni.

2.2.2.
È
vero che in astratto la definizione di giardino non contempla la piscina,
mentre prevede, in alcune varianti, fontane, cascate e specchi d’acqua, ma la
questione non è nominalistica occorrendo – ai fini
della adeguatezza della motivazione – la verifica in concreto delle
caratteristiche specifiche del manufatto e del contesto in cui si inserisce,
senza trascurare, peraltro, che la previsione regolamentare di “mantenere a giardino” il terreno non
edificato è specificata, in via esemplificativa,
con il divieto di costruire ricoveri per animali da cortile, e cioè manufatti che per
definizione non rientrano nel concetto di giardino.

Diversamente,
dalla lettura della sentenza non si comprende quali siano le dimensioni dell’impianto, né come lo stesso si
inserisca nel contesto delle costruzioni e dei giardini presenti nell’area corrispondente
alla lottizzazione, con la conseguenza che rimane priva di supporto l’affermazione della
non riconducibilità della piscina alla previsione
regolamentare.

2.2.3.
Il limite motivazionale appena rilevato, riguardante la ricostruzione in fatto,
risulta logicamente antecedente alle questioni concernenti la qualificazione
giuridica della previsione regolamentare, prospettate negli altri motivi di
ricorso, di seguito sintetizzati, i quali rimangono pertanto assorbiti e come
tali impregiudicati.

3.
Con il secondo motivo è dedotta violazione e falsa
applicazione degli artt. 1027 e ss., 1117 e ss. cod. civ., nonché vizio di
motivazione in riferimento alla qualificazione come obbligazione propter rem della previsione contenuta
nell’art. 6 del regolamento condominiale.

4.
Con il terzo motivo è dedotta violazione e falsa applicazione
degli artt. 1362 e ss. cod. civ..

Si
contesta l’interpretazione della clausola del
regolamento, che la Corte d’appello avrebbe esaminato
isolatamente, in base al dato letterale, senza ricercare la comune intenzione
dei contraenti, né considerare il comportamento
successivamente tenuto. La ratio delle
previsioni regolamentari risiedeva nella garanzia dell’ordinato e decoroso
sviluppo edilizio della zona oggetto di lottizzazione.

5.
Con il quarto motivo è dedotta violazione e falsa
applicazione degli artt. 2934 e 2946 cod. civ..

Si
contesta l’affermazione della Corte d’appello
circa la imprescrittibilità delle obbligazioni propter rem.

6.
Con il quinto motivo è dedotto vizio di motivazione circa il
fatto, rappresentato dalla difesa della società appellata, che l’eventuale
illegittimità della piscina doveva essere
circoscritta alla porzione realizzata sull’area destinata a giardino, tenuto
conto che sulla restante area la società avrebbe potuto erigere una
costruzione a più piani.

7.
All’accoglimento del primo motivo di
ricorso, che assorbe come già detto i rimanenti, segue la
cassazione della sentenza impugnata con rinvio, per un nuovo esame, al giudice
individuato come in dispositivo, il quale provvederà anche a regolare le
spese del presente giudizio.

 

P.Q.M.

La
Corte accoglie il primo motivo, assorbiti i rimanenti, cassa e rinvia ad altra
sezione della Corte d’appello di Genova, anche per le spese del presente
giudizio.

 

 

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