[A cura di: Maurizio Zichella – membro Acap e vice presidente nazionale Arco, Associazione revisori contabili condominiali]

Un tema molto sentito all’interno del condominio и sicuramente quello riguardante la possibilitа o meno di installare, da parte di un condomino, sulla sua proprietа, un gazebo, una veranda o altro manufatto che gli consenta di sfruttare al meglio una porzione di area scoperta.

REGIME EDILIZIO

Tralasciando l’aspetto puramente condominiale riguardante autorizzazione assembleare, decoro architettonico, diritto di veduta e cosм via, approfondiamo l’aspetto tecnico-autorizzativo che chiarisce alcuni dubbi. Per la realizzazione di opere quali pergolati, gazebo, tettoie, pensiline e pergotende – generalmente di modesta consistenza e di limitato impatto sul territorio – non и sempre facile individuare il corretto regime edilizio. In quanto opere spesso al limite tra l’attivitа di edilizia libera e la necessitа di richiedere un titolo edilizio, in generale sono i regolamenti edilizi comunali che dettano le regole, anche sulle dimensioni, per stabilire in quale regime rientrano:

* edilizia libera

* comunicazione all’amministrazione

* permesso di costruire

Alle disposizioni comunali si aggiungono poi, per le aree sottoposte a vincolo paesaggistico o ad altri vincoli, le limitazioni imposte dai diversi strumenti di tutela. Il Consiglio di Stato, con la recente sentenza 306/2017, ha fatto chiarezza fornendo una sorta di vademecum per orientarsi sul corretto regime edilizio in cui rientrano tali opere.

LA SENTENZA

Il caso in esame riguarda la realizzazione di un pergolato con teli plastificati ed il conseguente ordine, da parte del Comune, di demolizione delle opere edilizie abusive e il ripristino dello stato dei luoghi. Nel caso di specie, si tratta, in pratica, della copertura e chiusura perimetrale di un pergolato con teli plastificati, fissati alla struttura con il sistema degli occhielli e chiavetta, con un riquadro di materiale plastico come finestra nella parte centrale. Nel sostenere inamovibilitа della tenda plastificata e quindi l’illegittimitа dell’ordinanza demolitoria, la proprietaria impugna l’ordinanza di demolizione dinanzi al Tar Campania. 

I giudici di primo grado respingono il ricorso, in quanto l’opera realizzata, sebbene con materiale plastico agevolmente amovibile, riflette esigenze di carattere non meramente temporaneo, con la conseguente trasformazione urbanistico-edilizia del territorio. La ricorrente propone ricorso in appello.

Il Consiglio di Stato (sentenza 306/2017), и chiamato quindi ad esprimersi sul ricorso contro il Comune per la riforma della sentenza del TAR. Per valutare la legittimitа del provvedimento di demolizione delle opere abusive, i giudici di Palazzo Spada forniscono alcune definizioni edilizie. Tali definizioni sono necessarie per individuare se il pergolato, il gazebo, la veranda o la pergotenda rientrano nel regime di edilizia libera o nei casi di edilizia non libera per i quali и richiesta una comunicazione all’amministrazione o sono sottoposti al rilascio del permesso di costruire.

LE DEFINIZIONI

Ecco le definizioni fornite dal Consiglio di Stato:

* Pergolato: struttura aperta su almeno tre lati e nella parte superiore che non necessita di titoli abilitativi edilizi. Qualora venga ricoperto nella parte superiore con una struttura non facilmente amovibile и assoggettata alle regole per la realizzazione di tettoie.

*Gazebo: struttura leggera, non aderente ad altro immobile, coperta nella parte superiore ed aperta ai lati, realizzata con una struttura portante in ferro battuto, in alluminio o in legno strutturale, talvolta chiuso ai lati da tende facilmente removibili. Se utilizzato come struttura temporanea non necessita di titoli abilitativi edilizi; nel caso sia affisso al suolo и necessario il permesso di costruire.

*Veranda: locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili. La veranda necessita del permesso di costruire, in quanto determina un aumento della volumetria dell’edificio e una modifica della sua sagoma.

*Pergotenda: struttura leggera destinata a rendere meglio vivibili gli spazi esterni delle unitа abitative (terrazzi o giardini) e installata per soddisfare quindi esigenze non precarie. La pergotenda di modeste dimensioni, che non modifica la destinazione d’uso degli spazi esterni ed и facilmente ed immediatamente rimovibile, non necessita di alcun permesso di costruire, ma rientra tra le attivitа di edilizia libera.

LA DECISIONE

Sulla base di tali definizioni, i giudici affermano che le opere sanzionate rientrano nella categoria della pergotenda realizzata con teli amovibili, appoggiati sul preesistente pergolato. Le opere, realizzate peraltro in un’area non и sottoposta a vincolo paesaggistico, sono prive delle caratteristiche di consistenza e di rilevanza che possano farle connotare come componenti edilizie di copertura o di tamponatura di una costruzione.

In particolare, la struttura portante и destinata unicamente al sostegno di un elemento di arredo temporaneo consistente in una tenda retrattile. Rientra, quindi, nella categoria dei pergolati e, pertanto, non necessita del permesso di costruire. A conclusione, in riforma della precedente sentenza del Tar Campania, il Consiglio di Stato dispone l’annullamento dell’ordinanza di demolizione del Comune.

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