[A cura di: Sicet]

Locazioni abitative ma non solo. La stipula di un rapporto di locazione è un passaggio delicato, sia per il conduttore che per il proprietario dell’appartamento. Ecco, dunque, alcuni consigli per evitare sorprese durante la locazione e contenziosi tra inquilino e proprietario:

• Il contratto. Anche per i contratti ad uso diverso da quello abitativo, come negozi, laboratori, uffici è utile una verifica sui contenuti prima di sottoscriverli. Il contratto deve essere redatto in forma scritta.
• Durata, rinnovo, disdetta. La durata minima dell’affitto è di sei anni, nel caso di immobili adibiti ad attività commerciali, industriali, artigianali. Mentre non può essere inferiore a nove anni per attività alberghiere. È previsto il rinnovo automatico di questi periodi della locazione salvo disdetta da inviarsi da parte dei contraenti almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, in dipendenza dell’attività esercitata. Il proprietario può negare il rinnovo del contratto esclusivamente per le motivazioni elencate all’art. 29 della legge 392 del 1978. Si tratta di concedere in uso l’immobile alla famiglia o avviare una attività propria. Mentre l’inquilino, qualora sussistano gravi motivi, può recedere dal contratto in ogni momento con preavviso di sei mesi.
• Ape. L’attestato delle prestazioni energetiche dell’immobile deve essere allegato al contratto e deve essere dichiarato nell’atto che l’inquilino è stato informato dello stesso.
• Consegna. Per evitare contestazioni suggeriamo che venga redatto un verbale di consegna dell’immobile ad inizio locazione con la descrizione delle condizioni dello stesso che andranno confrontate alla fine della locazione.
• Canone. Il canone è stabilito dalle parti, ed è facoltativo prevedere nel contratto un adeguamento annuale dello stesso, in base alla variazione Istat registrata per l’anno di riferimento, nella percentuale del 75%.
• Indennità. Nel caso di attività che abbiano contatto con il pubblico, a fronte del recesso dal contratto di locazione, è prevista una indennità di avviamento. Si tratta di un indennizzo – che dovrà essere corrisposto dal proprietario all’inquilino – di un importo pari a 18 mensilità, che diventano 21 nel caso di albergo.
• Trasferimenti. È possibile la sub locazione da parte del conduttore previa autorizzazione del proprietario. Si applica nel contratto la successione a causa morte che trasferisce la locazione agli eredi. Sono previsti, inoltre, la prelazione in caso di alienazione o nuova locazione, ed il diritto di riscatto.
• Condominio. Le spese condominiali saranno corrisposte in rate mensili sulla base di un bilancio preventivo con la suddivisione tra le parti secondo la legge.
• Registrazione. Il contratto deve essere registrato con una imposta dell’1% sul canone annuo in caso di fabbricati strumentali locati a soggetti passivi IVA oppure per il 2%.

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