In occasione di opere di ristrutturazione edilizia, può accadere che sia compromesso, più o meno intensamente, il pacifico godimento di unità immobiliari locate. Vorrei sapere se si è affermata una prassi per la riduzione (e, nel caso di risposta affermativa, in quale misura) dei canoni concordati a ristoro del disturbo che tali iniziative possano arrecare ai locatari.

L’articolo 1583 del Codice civile stabilisce che, se nel corso della locazione la cosa ha bisogno di riparazioni che non possano differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando comportino la privazione del godimento di parte della cosa locata.
L’articolo 1584 del Codice civile stabilisce inoltre che, qualora l’esecuzione delle riparazioni si protragga per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento, salvo chiedere la risoluzione del contratto se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia.
Dunque, le norme citate non prevedono alcun particolare criterio per determinare l’entità della riduzione del canone nel caso in cui le opere si protraggano per oltre venti giorni, né esistono prassi in questo senso.
L’ultima parola sull’entità della riduzione compete ai giudici, in base alla fattispecie in concreto e alla cosiddetta riduzione dell’utilità.
Per esempio, in presenza di ponteggi sulla facciata si può tenere conto della diminuzione della superficie dell’alloggio disponibile (si supponga che esso non goda più dell’uso di una grande terrazza esterna e della funzione aeroilluminante di alcune finestre) e ridurre proporzionalmente il canone di locazione.

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