[A cura di: Tecnoborsa] Secondo i risultati del sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, condotto da Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate tra il 1° aprile e l’8 maggio 2019 presso 1.476 agenzie, anche nel primo trimestre del 2019 non sono emerse pressioni al rialzo delle quotazioni degli immobili: il saldo fra la quota di operatori che segnalano un aumento dei prezzi di vendita e quella di coloro che ne indicano una diminuzione è rimasto negativo, pur in lieve riduzione rispetto ai tre mesi precedenti. Il margine di sconto rispetto alle richieste iniziali del venditore si è ulteriormente ridotto; rimane ampio il divario tra prezzi offerti e domandati, che resta la principale causa di cessazione dell’incarico a vendere. Nel complesso, la domanda continua a essere moderata; la quota di agenzie che segnala di aver venduto almeno un’abitazione nel trimestre gennaio-marzo 2019 è scesa per il secondo trimestre consecutivo e si è ampliato il saldo negativo fra giudizi di aumento e diminuzione dei potenziali acquirenti.

Le prospettive del mercato degli immobili per il trimestre in corso sono migliorate e si confermano ampiamente positive le attese nel medio termine.

Le tendenze

Nel I trimestre 2019 la quota di operatori che segnalano pressioni al ribasso è scesa al 16% dal 17,5% ma resta largamente superiore a quella di coloro che indicano un aumento delle quotazioni (stabile al 3%).

Domanda debole

La quota di agenzie che hanno venduto almeno un immobile nel trimestre gennaio-marzo è diminuita per la seconda volta consecutiva (al 74,8% dal 77,9%), riflettendo l’andamento registrato in tutte le ripartizioni geografiche. Quasi il 90% degli agenti ha venduto solo abitazioni preesistenti, mentre è scesa a meno dell’1% la quota di operatori che ha intermediato esclusivamente immobili nuovi. Il saldo fra giudizi di aumento e diminuzione di abitazioni invendute alla fine del I trimestre di quest’anno si è mantenuto negativo, sui livelli prossimi a quelli di un anno prima. Tale andamento riflette la riduzione delle giacenze di abitazioni invendute nelle aree più popolose a fronte di un aumento degli incarichi da evadere nelle aree non urbane. In queste ultime è salita al 22,2% (dal 18,3%), anche la quota di agenti che registrano un numero inferiore di potenziali acquirenti nel I trimestre di quest’anno rispetto al periodo precedente (sul totale nazionale, tale quota è aumentata al 20,4% dal 17,2%).

Incarichi a vendere

Per lo stesso periodo, il 9,7% delle agenzie indica un aumento degli incarichi a vendere, dal 9% della scorsa rilevazione. La mancanza di proposte di acquisto a causa di prezzi ritenuti troppo elevati dai potenziali compratori si conferma il principale motivo di cessazione dell’incarico a vendere (la percentuale è salita a 64,3% dal 60,7% nella precedente rilevazione). Di contro, secondo il 44,2% delle agenzie la decadenza del mandato è attribuibile prevalentemente a proposte di acquisto a prezzi giudicati troppo bassi dal venditore e il 27% (in aumento di quasi 5 punti percentuali rispetto alla scorsa rilevazione), all’attesa di prezzi più favorevoli.

Margine di sconto 

Il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è ancora diminuito (al 9,8% dal 10,5%), riflettendo l’ulteriore aumento della quota di agenzie che riportano uno sconto medio inferiore al 5%, soprattutto nelle aree non urbane di tutte le ripartizioni geografiche. I tempi di vendita sono scesi lievemente al di sotto dei 7 mesi.

Mutui

Il mutuo ipotecario continua a finanziare la maggior parte degli acquisti (il 78,1%) e copre il 74,1% del valore dell’immobile.

Canoni di locazione

La percentuale di operatori che hanno dichiarato di aver locato almeno un immobile nel I trimestre è scesa al 74,2% (dal 78,1%), un livello storicamente basso. Nello stesso periodo i canoni di locazione sono risultati perlopiù stabili e rimarrebbero stazionari anche nel trimestre successivo. Il margine medio di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore si è ulteriormente ridotto, al 2,5% dal 2,9%. Dopo aver raggiunto il 24,3% nei mesi autunnali, la quota di agenzie che segnalano un calo dei nuovi incarichi a locare nel I trimestre 2019 si è riportata sui valori prevalenti nelle più recenti rilevazioni (17,1%). Resta contenuta la quota di agenzie che indicano un aumento dei nuovi mandati nel periodo di riferimento.

Attese degli agenti

Il saldo tra giudizi favorevoli e sfavorevoli sulle condizioni del proprio mercato di riferimento nel I trimestre è aumentato al 17,4% dal 9%; le valutazioni sono migliorate in particolare fra le agenzie che operano nelle aree urbane del Nord-Est, del Centro e del Sud e Isole. Nei tre mesi aprile-giugno, i nuovi incarichi a vendere aumenterebbero per il 23% degli operatori, a fronte di una quota esigua (6,6%), di quanti se ne attendono una riduzione. Le quotazioni immobiliari resterebbero perlopiù stabili.

Anche le aspettative sull’evoluzione del mercato immobiliare nazionale nel trimestre in corso sono improntate a un maggior ottimismo; la quota di agenzie che si attendono un peggioramento delle condizioni è scesa di 4,2 punti percentuali (al 6,1%), mentre un quarto degli operatori prevede un miglioramento. Restano ampiamente positive le attese su un orizzonte di medio termine (2 anni): la situazione del mercato nazionale migliorerebbe per più di un terzo delle agenzie.

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