Se nel secondo trimestre 2018 i prezzi nominali delle abitazioni (in termini di variazioni tendenziali annue) hanno fatto segnare un aumento del 4,3% nell’area Euro, nel medesimo periodo l’Italia ha mostrato un tasso tendenziale ancora negativo (-0,2%), frutto della contrazione dei prezzi delle abitazioni esistenti (-0,7%, analoga a quella registrata nel trimestre precedente) e della crescita dei valori delle abitazioni nuove (+1,6%).

Quanto, invece, al mercato immobiliare residenziale del terzo trimestre 2018, dal Sondaggio congiunturale condotto da Bankitalia, Tecnoborsa e Omi – Agenzia delle Entrate erano già emerse le seguenti risultanze:

• la quota di operatori che segnalano pressioni al ribasso sulle quotazioni degli immobili ha continuato a diminuire (16,3% dal 19,5% nella precedente rilevazione di luglio), mentre è aumentata l’incidenza di coloro che esprimono giudizi di stabilità dei prezzi (all’81,7% dal 76,6%);
• si consolidano i segnali di stabilizzazione della domanda (68,4% dal 66,4 nella precedente rilevazione), con la quota di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione sostanzialmente stabile (80,2%), mentre la differenza tra la percentuale di operatori che riportano un aumento del numero di potenziali acquirenti e la quota di quelli che ne segnalano la diminuzione è ulteriormente scesa, fino a diventare negativa, a -1,8 punti percentuali (dal +4,9 nella precedente rilevazione);
• il margine di sconto sui prezzi di offerta torna ad aumentare di circa un punto percentuale (da 9,9% a 10,8%);
• i tempi di vendita sono cresciuti da 7,5 mesi a 8,2 mesi, in media;
• la quota di acquisti finanziati da mutui cala anche se rimane su valori elevati (78,9% da 81,1%), con un rapporto fra prestito e valore dell’immobile stabile al 75%;
• rimangono favorevoli le attese degli operatori, sia nel breve che nel medio termine, anche se in leggera flessione rispetto alla precedente rilevazione.

Nel complesso, il periodo compreso tra giugno e settembre 2018 (oggetto anche del nuovo report dell’Agenzia delle Entrate) risulta caratterizzato da un nuovo incremento della vendita di abitazioni, sulla scia di quello osservato fin dal 2014, ma con un’ulteriore accelerazione rispetto al tasso, pur positivo, del trimestre precedente; peraltro, tutte le aree territoriali mostrano un saldo positivo più o meno marcato, comprese le principali città, con l’unica eccezione rappresentata da Milano che torna in campo negativo dopo 20 trimestri sempre positivi.

Dati nazionali

Nel terzo trimestre del 2018, come premesso, si registra ancora un rialzo degli scambi di abitazioni. In termini di transazioni normalizzate, tra luglio e settembre di quest’anno si sono realizzate 130.609 compravendite, facendo registrare, rispetto all’omologo trimestre del 2017, una crescita del 6,7%: tasso tendenziale superiore a quello del precedente trimestre (era stato +5,6%). Tale dinamica positiva permane da oltre tre anni, sullo sfondo di un mercato in recupero ininterrotto dal 2014, che ha quasi del tutto riassorbito le pesanti perdite del 2012.

La crescita, alla scala nazionale, continua a risultare più marcata nei comuni minori, dove il tasso tendenziale è pari a +7,4%, contro il +5,5% dei capoluoghi di provincia; solo al Centro sono i capoluoghi a crescere di più (+6,4% dei capoluoghi contro +2,1% dei non capoluoghi). In ogni caso, sia in termini aggregati sia disaggregati, nessun tasso tendenziale risulta negativo, con il Nord Est che spicca con una crescita vicina al 13%. Al Centro e nelle Isole il rialzo è intorno al 7%. Nel Nord Ovest le compravendite di abitazioni aumentano del 4,7%, unico dato in rallentamento rispetto alle rilevazioni del precedente trimestre (era stato +5,7%). Al Sud c’è stato il rialzo più debole, +3,2%, confermando quello del precedente trimestre.

Quanto alle superfici compravendute, in tutte le macroaree il loro tasso risulta sostanzialmente analogo a quello delle transazioni, con il valore più alto nel Nord Est (114,6 mq) e il più basso questa volta nel Nord Ovest (103 mq), mentre la media nazionale è prossima a 107 mq. Parcellizzando il dato, la classe “fino a 50 mq” mostra tassi di crescita più bassi (+5,8%) ma rappresenta quella meno numerosa in termini assoluti (8,9% delle unità immobiliari compravendute); la classe “da 115 mq a 145 mq” mostra invece la percentuale di crescita più elevata (+9,7%) e rappresenta il 16,5% delle unità compravendute. L’unico dato negativo (-0,8%) nel trimestre in oggetto emerge al Centro e limitatamente alla fascia dimensionale minore, “fino a 50 mq”. Degli otto tassi a doppia cifra, invece, ben cinque (quindi per tutte le classi dimensionali di quest’area) sono concentrati nella macroarea Nord Est, che, come visto, risulta anche quella con il tasso aggregato più alto.

Grandi città

Limitando l’analisi alle otto principali città italiane per popolazione, si conferma la tendenza già osservata nella disaggregazione capoluoghi/comuni minori, con tassi medi inversamente proporzionali alle dimensioni dei comuni interessati. Il tasso medio, +3,9%, pur in crescita rispetto al trimestre precedente (era +2,5%), risulta inferiore sia aquello nazionale (+6,7%) sia a quello dei capoluoghi di provincia (+5,5%). L’unica città con tasso negativo è Milano (-2,4%), dove non si registrava un dato tendenziale negativo dal secondo trimestre del 2013.

A Roma, la città con il maggior volume di compravendite (7.151 nel trimestre), le compravendite di abitazioni tornano invece a crescere nel trimestre su base annua (+3,4%). Oltre che nella capitale, i rialzi sono contenuti entro il 5% a Torino e Napoli. Superano il 7% a Firenze, Genova e Palermo, mentre a Bologna le abitazioni compravendute sono in questo trimestre superiori a quelle dell’anno precedente di quasi il 24%.

L’analisi dei tassi tendenziali delle compravendite di abitazioni dal 2011 evidenzia la serie di rialzi a Milano interrotta dopo 20 trimestri; degni di attenzione sono anche le serie di Napoli e Torino, città per le quali i segni positivi proseguono, rispettivamente, dal terzo trimestre 2014 e dal secondo trimestre 2015.

In termini di superficie compravenduta, a fronte di un tasso medio per gli otto comuni del +3,3%, di poco inferiore a quello relativo al numero di transazioni, la superficie media delle abitazioni compravendute è in leggera diminuzione (-0,5 mq). Si rilevano però differenze nei dati specifici delle città, come a Bologna e a Napoli (circa -3 mq), Palermo (-1,7 mq) e, di contro, Roma (+0,5 mq). La disaggregazione per classi dimensionali in termini di superfici conferma, rispetto al dato medio nazionale, un peso maggiore per le classi minori (oltre la metà delle compravendite riguarda unità immobiliari di grandezza inferiore a 85 mq) ed una minore incidenza nelle classi di superficie più grandi (il volume di unità compravendute di oltre 145 mq è, in proporzione, quasi la metà rispetto al dato nazionale aggregato, 9,5% contro 17,1%).

Dal punto di vista della dinamica, i tassi di crescita più significativi si sono registrati nelle classi delle unità inferiori a 50 mq (+6,1%), e in quelle tra 115 mq e 145 mq (+8,3%). Si può sottolineare, tra i dati disaggregati, la forte crescita nelle compravendite di piccole unità (meno di 50 mq) a Bologna e Napoli (oltre il 30%). A Milano, il dato complessivo negativo si riflette in tutte le cassi con l’unica eccezione delle abitazioni tra 115 mq e 145 mq, per le quali si registra un rialzo del 2,4%. Dati negativi si registrano anche in altre città: Roma per le abitazioni tra 50 mq e 85 mq, Torino per quelle oltre 115 mq, Napoli per quelle tra 50 mq e 145 mq e, infine Genova tra 115 mq e 145 mq.

Le pertinenze

Il segmento dei depositi pertinenziali, per lo più costituito da cantine e soffitte, consolida (+9,2%) la dinamica positiva degli ultimi trimestri. La crescita più rilevante si è registrata nelle macroaree Nord Est, +19,7%, e Isole, +16,7%, mentre il Centro ha nuovamente espresso la minor crescita, +3,8%. Il mercato dei comuni non capoluogo, anche in questo caso, mostra una dinamica espansiva più significativa: +12%, contro il +3,7% dei capoluoghi, che nel Centro e nel Nord Ovest presentano gli unici tassi negativi del trimestre. I dati relativi alle superfici compravendute non presentano specificità particolarmente rilevanti, con li dato medio che si conferma pari a poco più di 14 mq.

Contestualmente, torna in campo negativo il mercato dei depositi pertinenziali delle otto metropoli, che registra un calo dello 0,7%; di rilievo sono il calo prossimo al 30% registrato a Napoli e quello intorno al 7% a Roma, dove il tasso è negativo per il quarto trimestre consecutivo, nonché quello del 5,2% a Milano. La superficie compravenduta è in diminuzione del 6%, portando, sempre relativamente alle 8 grandi città, il dato medio a 10,1 mq (sensibilmente inferiore al dato medio nazionale, come visto pari a 14,2 mq); le due città con mercato più consistente, Roma e Milano, presentano i valori medi più bassi, prossimi a 9 mq.

Box e posti auto

Con circa 74mila transazioni, le compravendite di box e dei posti auto aumentano del 5,3% rispetto all’analogo trimestre del 2017, con un tasso leggermente più elevato rispetto al trimestre precedente. Anche in questo caso, la dinamica più significativa si è registrata nel Nord Est, +11,1%, mentre in termini assoluti continua a prevalere il Nord Ovest con circa 29mila transazioni. L’analisi disaggregata mostra, anche in questo caso, un maggior dinamismo dei comuni non capoluogo, con un tasso di crescita circa tre volte quello dei capoluoghi, +6,5% contro +2,1%. Sostanzialmente stabili i dati relativi alle superfici medie compravendute; la superficie media dei box e posti auto compravenduti è prossima a 22 mq.

Torna nuovamente il calo per il mercato di box e posti auto nelle grandi città: dopo un solo trimestre al rialzo il tasso tendenziale medio è risultato ancora una volta negativo, -5,1%. I mercati di Roma, Milano, Torino e Genova sono in decisa ribasso, mentre Napoli, Firenze e, più intensamente, Bologna e Palermo mostrano un aumento delle compravendite. Le variazioni in termini di superficie mostrano anche il mercato di Napoli in deciso calo e una superficie media delle unità scambiate sostanzialmente ferma a quasi 18 mq.

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