Si distacca l’intonaco dai balconi di un condominio costruito da meno di 10 anni. L’impresa edile può in qualche modo essere chiamata in causa? È il quesito posto da un amministratore alla rubrica di consulenza legale di Italia Casa e Quotidiano del Condominio. Di seguito la vicenda e il parere dell’avvocato Chiara Magnani, di Parma.

IL QUESITO 

Buongiorno, sono C. P. e amministro un condominio in una localitа di villeggiatura di montagna. Alcuni balconi, e particolarmente sottobalconi, presentano tracce di umiditа con distacco di piccole porzioni di intonaco. Vi chiedo se, nella circostanza, non essendo ancora trascorsi 10 anni dalla data di abitabilitа, possa essere chiamata in causa la responsabilitа del costruttore. Oppure se deve ritenersi normale il deterioramento delle parti dell’immobile.

IL PARERE LEGALE

L’art.1669 c.c. prevede che: “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore и responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purchй sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”.

I gravi difetti di cui all’art. 1669 c.c., sono quelli che causano rovina o pericolo di rovina dell’immobile ma non solo: sono gravi difetti anche quelli che, in qualche modo, senza minare stabilitа, la struttura o la sicurezza dello stabile, ne compromettono la funzione minando anche la fruibilitа dello stesso (per esempio: utilizzo di materiali inidonei e/o non a regola d’arte). Nella categoria dei vizi costruttivi rientrano anche quelli connessi ad elementi secondari e accessori dell’opera (impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti…) nel momento in cui impediscono, anche parzialmente, la funzionalitа e l’abitabilitа e risultano eliminabili solo con lavori di manutenzione. Rientrano in questa categoria, per esempio, fessurazioni e crepe nella pavimentazione, distacco d’intonaco, manifestazione di efflorescenze e infiltrazioni.

Il vizio costruttivo puт anche essere parziale, nel senso che non и richiesto che venga pregiudicato totalmente ed interamente l’opera, essendo sufficiente che venga impedita, limitata e pregiudicata, in parte, la funzione alla quale l’immobile и destinato.

L’art. 1669 c.c. trova applicazione anche in caso di ristrutturazione edilizia, interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili giа preesistenti qualora i vizi, legati all’esecuzione degli interventi, siano tali da incidere sul normale godimento ed utilizzo del bene ( Cass. Sez. Unite 7756/2017)

A parere della scrivente solo un tecnico specializzato potrа comprendere l’entitа del vizio, l’origine dello stesso nonchй il grado di incidenza sulla fruibilitа e godimento del bene. Come sopra descritto, infatti, non tutte le fessurazioni rientrano tout court nella categoria dei vizi costruttivi di cui all’art. 1669 c.c. da qui la necessitа di una verifica precisa, puntuale e dettagliata.

Ricordo, infine, come l’esercizio dell’azione di garanzia, ex art. 1669 c.c., abbia termini molto rigidi: denuncia entro 1 anno dalla scoperta (da intendersi non “scoperta generica” bensм come l’aver raggiunto un apprezzabile grado di conoscenza dell’entitа del vizio, della sua gravitа e, soprattutto, delle sue cause) e avvio del giudizio entro l’anno successivo alla denuncia.

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