Lo stato di degrado in cui versa lo stabile condominiale è all’origine del complesso quesito rivolto da un abbonato alla rubrica di consulenza legale di Italia Casa e Quotidiano del Condominio. Di seguito, un resoconto della vicenda, le domande poste dal lettore e il parere espresso dall’avvocato Massimo Agerli (foto), consulente di Ape Confedilizia Torino.

Il quesito

Vorrei sottoporre una serie di domande, relativamente ad una situazione di generale abbandono nel quale versa lo stabile condominiale nel quale risiedo, in qualità di usufruttuario. Per cominciare, all’ingresso della scala e all’interno del palazzo (non sulla pubblica strada) avviene spesso un deposito incontrollato di rifiuti ingombranti, prevalentemente in orari serali e notturni, senza possibilità di controllo da parte dell’amministrazione condominiale (in quanto non sempre presente sul posto e vista l’assenza anche di telecamere).

Inoltre, negli ultimi periodi si sono verificati alcuni episodi di vandalismo all’interno della palazzina (manomissione con la colla della serratura del portone e del catenaccio; rottura del paletto collocato all’inizio del viale di ingresso dello stabile per impedire l’ingresso e la sosta di autovetture, il che di fatto permette a persone sia interne che esterne al condominio di sostare nell’area, rendendo difficoltoso il passaggio pedonale di persone con bagagli, borse grosse e, in caso di emergenza, di eventuali barelle di mezzi di soccorso).

Da quanto mi risulta, sembra che l’amministrazione condominiale non abbia un elenco delle persone che abitano nel fabbricato (inquilini) ma soltanto dei proprietari, ignorando se ciò, ai sensi di leggi di pubblica sicurezza, abbia attinenza o meno, in quanto non si sa, nella pratica, chi risiede nel palazzo come inquilino, ma solo come proprietario.

Sempre l’amministrazione, inoltre, è da diversi anni che non convoca più la riunione generale di condominio. Peraltro, non credo che conservi un registro della manutenzione dell’impianto elettrico condominiale, probabilmente non in ottimali condizioni di sicurezza, essendo anche privo di messa a terra, in quanto palazzo antico del 1800 e non essendo obbligatoria la messa a terra, anche se sarebbe di maggiore sicurezza per i condòmini e gli abitanti di esso.

Sulla base di tutto quanto esposto, e facendo inoltre presente che la parte con più alto numero di quote millesimali non vuole prendere provvedimenti per la rimozione dell’amministratore condominiale, vorrei sapere:

1. se, sulla base della vigente normativa di legge, la richiesta di revoca dell’amministratore condominiale può essere effettuata anche da un singolo condomino pure se in minoranza di millesimi rispetto a coloro che hanno la maggioranza e che non intendono rimuoverlo, nonostante quanto sopra esposto e le presumibili gravi irregolarità?
2. Se quanto al punto precedente può essere effettuato anche da un singolo inquilino ed abitante del fabbricato, anche se non proprietario ed anche se usufruttuario, come nel mio caso, pure se in minoranza di quota millesimale.

Il parere legale

Il singolo condomino è legittimato, e dunque ha diritto di agire avanti l’Autorità Giudiziaria competente (Tribunale del luogo ove è ubicato il Condominio), per chiedere la revoca dell’amministratore nei casi previsti dall’art. 1129 c.c. e nei modi previsti dall’art. 64 disp. att. c.c.. Tra tutte le mancanze elencate dal lettore, quelle che costituiscono gravi irregolarità passibili di revoca dal parte del Giudice sono:

• l’omessa tenuta/aggiornamento del registro di anagrafe condominiale, che comprende anche i “titolari di diritti personali di godimento” (quindi gli inquilini), come previsto dall’art. 1129, comma 12, n. 7) c.c., che richiama l’inottemperanza all’obbligo di cui all’art. 1130, n.6), c.c.;
• l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione annuale del rendiconto, ex art. 1129, , comma 12, n. 1) c.c..

Sull’impianto elettrico occorrerebbe verificare se l’assemblea di condominio, in passato, abbia deliberato qualcosa in merito che l’amministratore potrebbe non aver eseguito; in questo caso, ossia qualora ci sia stata una mancata esecuzione di deliberazioni assembleari, si avrebbe nuovamente una grave irregolarità passibile di revoca giudiziaria ai sensi dell’art. 1129, comma 12, n. 2) c.c..

Ovviamente tutte le gravi irregolarità possono essere contestualmente portate all’attenzione del Giudice.

Altra cosa è sollecitare (quindi chiedere che venga messa all’ordine del giorno la revoca dell’amministratore) una delibera assembleare con la quale il condominio stabilisce di revocare l’amministratore; in questo caso non è necessaria una causa di revoca (quindi, ad es. una grave irregolarità) perché l’assemblea può revocare l’amministratore in ogni momento; però serve la maggioranza prevista dall’art. 1136, 2° comma, c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio).

Quanto al secondo quesito, occorre tuttavia specificare che l’inquilino non è un condomino, e quindi non ha alcuna legittimazione né diritto ad adire l’autorità giudiziaria per chiedere la revoca dell’amministratore. Il caso dell’usufruttuario, invece, è più complesso, perché se è vero che esso partecipa alle assemblee condominiali che riguardino la gestione ordinaria ed il godimento delle cose comuni (art. 67 disp. att. c.c.), essendo tenuto alle relative spese, con il che voterà sulla nomina e revoca dell’amministratore come un condomino, sulla legittimazione attiva all’azione giudiziaria di revoca ho qualche perplessità. Pertanto, onde evitare che l’azione venga compromessa per tale sostenibile carenza di legittimazione attiva, consiglierei di fare un ricorso congiunto con il nudo proprietario.

Lascia un commento Annulla risposta

Devi essere connesso per inviare un commento.