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Dal mese di ottobre, il Tg del Condominio, realizzato dalla redazione di Italia Casa, si è arricchito di una nuova rubrica legale. Ospite dell’ultima puntata, l’avvocato Paolo Ribero di Torino. Pubblichiamo di seguito le risposte ai quesiti che gli sono stati posti dagli spettatori.
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Valvole termostatiche: le maggioranze previste
D. Il condominio decide di installare le valvole termostatiche. Qual è la maggioranza richiesta?
R. L’installazione delle valvole termostatiche è, ormai, un’obbligazione normativa. Entro dicembre 2016 bisognerà adeguarsi e quindi non è più un discorso di maggioranza. Quest’ultima, che è una maggioranza ordinaria, può essere presa in considerazione per determinare a quale impresa affidare i lavori o le modalità dell’esercizio dei servizi, però entro quella è necessario adeguarsi e informarsi. Teoricamente, adesso come adesso, ovvero fino al dicembre 2016, non vi è obbligatorietà. Teniamo però conto del fatto che questi lavori, anche l’obbligo scatterà fra oltre un anno, devono essere eseguiti quando gli impianti di riscaldamento sono spenti, e quindi entro il prossimo settembre. Il rischio per chi non si adegua è di incorrere in sanzioni, anche pesanti.
Proprietari dissenzienti: come procede l’amministratore
D. Sempre in materia di termoregolazione del calore, come deve procedere l’amministratore di condominio nel caso di proprietari dissenzienti che non consentono l’accesso all’impresa nei rispettivi appartamenti per l’installazione delle termovalvole?
R. Non è raro il caso del condomino dissenziente, soprattutto per un discorso meramente economico, dal momento che le valvole costano. Spesso i condòmini pensano di non fare entrare i tecnici per non dover pagare l’intervento. Fin quando non vi era obbligazione normativa, era il singolo condominio che deliberava caso per caso. Ad esempio, decidendo di far pagare un certo ammontare ai possessori di valvole e un altro, residuo o in riferimento ai consumi precedenti, a chi non le aveva installate. Adesso l’amministratore ha una seconda opportunità, forse un po’ eccessiva, che deriva dall’obbligo di adeguarsi alla normativa, che consiste nella possibilità di ricorrere all’autorità giudiziaria per farsi autorizzare ad agire anche coattivamente. Resta però un’ipotesi estrema. La strada migliore è quella di rendere meno allettante il diniego per il condomino che, solitamente, rifiuta l’installazione delle valvole per motivi economici.
Revoca dell’amministratore per gravi irregolarità
D. Quali sono le gravi irregolarità che legittimano la revoca dell’amministratore?
R. Prima della Riforma del condominio il riferimento a queste irregolarità era più generico. Adesso la legge 220 del 2012 ha stabilito un dettaglio nell’articolo 1129 del codice civile, in cui vengono previste le diverse ipotesi che configurano le irregolarità. Ad esempio, la mancata convocazione dell’assemblea, la mancata istituzione del conto corrente condominiale, il non essersi adeguato a provvedimenti giurisprudenziali o dell’autorità amministrativa, il non aver attuato delle delibere condominiali. Dunque vi è un elenco di fattispecie che l’articolo 1129 del codice dettaglia chiaramente. Se si verificano quelle ipotesi, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria per chiedere la revoca dell’amministratore. Ciò non vieta che la revoca possa poi essere richiesta dai condòmini, in qualsiasi momento, nel caso in cui venga meno il rapporto fiduciario.
Conto corrente condominiale: che cos’è?
D. Il conto corrente condominiale. Cos’è e quando è obbligatorio?
R. Adesso è obbligatorio sempre, infatti è una causa di revoca giudiziale dell’amministratore il fatto di non aver aperto un conto corrente condominiale. Tale regola, entrata in vigore nel giugno 2013, è stata imposta proprio per evitare una commistione di patrimoni, ad esempio tra più condomini, oppure nei condomini più piccoli anche per una questione di risparmio, dato che vi era una confusione con il conto corrente addirittura dell’amministratore. Ciò non è più possibile, quindi ogni condominio deve avere il proprio conto corrente e ogni condomino può avere anche la possibilità di verificare in questo conto corrente il dato sulle entrate e le uscite, per un discorso di trasparenza.
