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[A cura
di: dott. Emanuele Mascolo – amministratore Anapi Bari, manumascolo@libero.it]
“L’amministratore di condominio in quanto tale
assume, una posizione di garanzia ope legis che discende dal potere
attribuitogli dalle norme civilistiche di compiere atti di manutenzione e
gestione delle cose comuni e di compiere atti di amministrazione straordinaria
anche in assenza di deliberazioni della assemblea. Da ciò quindi consegue la
responsabilità per omessa rimozione del pericolo cui si espone l’incolumità di pubblica
di chiunque acceda in quei luoghi, e per l’eventuale evento dannoso che è
derivato causalmente dalla situazione di pericolo proveniente dalla scarsa o
dativa manutenzione dell’immobile”.
Lo ha sancito la Suprema Corte di Cassazione con
la Sentenza numero 46385 del 23 novembre 2015, richiamando l’orientamento
consolidato in giurisprudenza secondo cui vi è “una posizione di garanzia
dell’amministratore di condominio, tenuto, in quanto tale, a vigilare sulle
cose comuni e ad effettuare i necessari lavori di rimozione del pericolo
derivante da minaccia di rovina e più in generale al dovere di effettuare
lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgenza con
specifico obbligo di riferirne ai condòmini nella prima assemblea ai sensi dell’art.
1135 II comma c.c.” (Cass., 08.1.2003, n. 9027; Cass., 29.1.2008, n. 13934).
Alla luce della Sentenza in commento,
l’amministratore di condominio deve ritenersi penalmente responsabile quando
per negligenza o imperizia, trascuri di far svolgere all’interno di un
condominio le manutenzioni ordinarie che potrebbero causare, se non svolte,
gravi danni a terzi come ad esempio la caduta di calcinacci.
La Suprema Corte chiarisce che “eliminare il
pericolo non vuoi dire, per forza, far eseguire interventi di manutenzione, ma
anche semplicemente predisporre le cautele più idonee (es. attraverso la
predisposizione di transenne) a delimitare la zona pericolosa per far poi
deliberare l’assemblea in merito al da farsi. Oppure, in casi come quello che
ci occupa, far rimuovere le mattonelle che rischiavano di cadere”.
Una considerazione di tipo pratico, a questo
punto, va fatta. In casi di pericolo o che comunque necessitano una
manutenzione è prassi che l’amministratore di condominio renda edotta
l’assemblea condominiale. È anche plausibile che in tempi di crisi economica
come quelli che ci accompagnano, l’amministratore abbia le mani legate da un
fondo cassa insufficiente per far fronte alle spese di manutenzione. In tal
caso l’amministratore è esente da responsabilità penale solo se riesce ad
intervenire sugli effetti anziché sulla causa della rovina provvedendo il
divieto di transito nelle zone interessate dal pericolo.
