Se un condomino realizza legittimamente per primo un’opera su una parte comune dell’edificio traendo una determinata utilità può “lasciare fuori” un altro condomino dal beneficio di servirsi anch’egli della cosa comune allo scopo di ricavare una determinata o la stessa utilità parimente lecita, però confliggente con quella realizzata per prima? Per risolvere questo problema si ricorre al principio del cosiddetto “preuso”. La norma codicistica, infatti, riserva tutela all’interesse del condomino che ha realizzato per prima l’opera.

Su questa linea si colloca anche l’orientamento della Corte di Cassazione (sent. n. 2769/71) la quale ha affermato che un’opera lecita al momento in cui viene realizzata da uno dei partecipanti alla collettività condominiale non può essere messa in non cale da una utilizzazione successiva pretesa da un altro partecipante alla comunione. Pertanto, se l’opera è legittima quando viene ad esistenza non può diventare illegittima o illecita successivamente, solo perché incompatibile con le pretese di un altro condomino. Però questa interpretazione, come numerose altre in materia di condominio, soggiace alla opinabilità degli interpreti.

Infatti un diverso e contrario orientamento propende non per il criterio della priorità d’uso bensì per quello dell’equo contemperamento dei contrapposti interessi. Su questa linea infatti si pone la sentenza n. 2170 del 1963 della Cassazione, secondo la quale il contrasto fra due condòmini che intendano giovarsi del maggior godimento di una parte comune si risolve non col criterio della priorità ma con quello dell’equo contemperamento. 

È di indubbia evidenza la rilevanza del problema. Il giudicante eventualmente investito della questione avrebbe tra le mani il problema di dover trovare soluzione al conflitto dei condòmini tra loro in contrasto. Non è improbabile che si pervenga ad una soluzione di equo compromesso, anche a mente dell’art 1102 comma 1 c.c., secondo il quale ciascun partecipante può servirsi della casa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti parimenti uso, ma non un uso specifico, particolare ed identico, secondo il loro diritto. La soluzione deve essere individuata caso per caso. Se sia possibile adottare sempre il criterio del “pari uso” va visto di volta in volta, considerato che i casi possibili in materia di tutela del cosiddetto “criterio del preuso”, possono riguardare nei rapporti di vicinato le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti o simili propagazioni provenienti dal fondo del vicino oppure il diritto al passaggio di cavi cassiali TV nelle tubazioni verticali condominiali del vano scale, eccetera.