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[A cura di: avv. Chiara Magnani – Ass. Foro Immobiliare]
Ancora una volta la Cassazione si pronuncia sulla legittimazione passiva dell’amministratore. Lo ho fatto con la sentenza n. 25634/14 nella quale, nel riaffermare come “… in tema di condominio… la legittimazione passiva dell’amministratore ha portata generale”, ha precisato come suddetto principio non subisca deroghe nemmeno quando un condomino o un terzo chieda l’accertamento della proprietà esclusiva relativamente ad un bene che dovrebbe, ex art. 1117 c.c., essere comune.
La sentenza trae origine da una opposizione a decreto ingiuntivo nella quale un condomino comproprietario di un appartamento, nel contestare la debenza della somma portata dal decreto, rilevava come il condominio non avesse tenuto conto del controcredito maturato a titolo di canoni di locazione per l’immobile utilizzato dal condominio come portineria – e di proprietà di tre condòmini – chiedendo, in via riconvenzionale, l’accertamento del credito per canoni di locazione e conseguente condanna del condominio al pagamento, nonché l’accertamento dell’illegittima occupazione dell’immobile da parte del condominio e il conseguente il rilascio del bene.
Il Tribunale rigettava l’opposizione. Il comproprietario proponeva appello ribadendo l’esistenza di un controcredito per canoni locatizi afferenti l’immobile di proprietà esclusiva dei tre fratelli e concesso in locazione al condominio. Ancora una volta il condominio contestava la richiesta rilevando come l’unità fosse bene condominiale per avere il padre degli opponenti venduto il medesimo in epoca anteriore alla donazione richiamata dall’appellante a fondamento del proprio diritto di comproprietario esclusivo dell’appartamento medesimo. La Corte di Appello ritenendo necessario integrare il contraddittorio con tutte le parti potenzialmente interessate al giudizio, con propria sentenza rinviava al giudice di primo grado. Avverso siffatto provvedimento il condominio ricorreva in Cassazione.
Già in passato (Cass. 28141/13; 25454/13;026681/06) la Corte aveva affermato come la legittimazione passiva dell’amministratore, ex art. 1131 c.c., abbia una portata generale e, pertanto, trovi applicazione anche in quei giudizi azionati dal terzo o dal condominio per vedersi riconosciuta la proprietà esclusiva di un bene comune. Con la sentenza n. 25634/14 gli Ermellini hanno precisato come questo principio trovi il suo fondamento nell’art. 1131 c.c., dove chiaramente si legge che “l’amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio”, ma altresì nella ratio del medesimo articolo che ha proprio lo scopo di agevolare, i terzi e/o singoli condòmini, nell’individuare il soggetto da convenire in giudizio ogni qualvolta si verta in materia di beni e parti comuni.
Sulla base, pertanto, del suddetto principio, la Corte ha rilevato come nel giudizio di cui trattasi, non fosse necessario né la partecipazione, dal lato passivo, di tutti i condòmini né, dal lato attivo, degli altri comproprietari dell’appartamento, avendo l’amministratore, da un lato, e il singolo comproprietario, dall’altro, piena legittimazione di agire.
