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[A cura di: Maurizio Zichella – membro Acap e vice presidente nazionale Arco, Associazione revisori contabili condominiali]
La sentenza n. 15615/2017, depositata il 22 giugno 2017 dalla VI Sez. Civile della Corte di Cassazione, tratta una fattispecie che molto spesso accade in ambito condominiale: la richiesta di risarcimento dei danni riconducibili al fenomeno della condensa che si presenta all’interno dell’appartamento.
LA CONDENSA
Una premessa: che cos’è la condensa? L’umidità di condensa si origina quando, a causa di un repentino cambiamento di temperatura, il vapore acqueo passa bruscamente dallo stato aeriforme a quello liquido, formando una miriade di goccioline sulle superfici piane di pareti e soffitti. Il vapore acqueo proviene da varie fonti, e in particolare:
– dalla normale umidità della stanza;
– dalla respirazione delle persone presenti;
– dalle operazioni di cucina, e specialmente dalla bollitura dell’acqua;
– dalla saturazione di umidità che si ottiene in bagno ad esempio durante una doccia calda.
Il cambiamento di temperatura viene invece favorito da diversi elementi, tra cui:
– un cattivo o inefficiente isolamento termico delle pareti perimetrali o del tetto;
– spifferi e correnti d’aria causati da infissi vecchi o con guarnizioni inefficienti;
– presenza di ponti termici, soprattutto nei fronti esposti a nord;
– pochi ricambi d’aria e/o ventilazione insufficiente;
– uso di materiali (pitture, rivestimenti o isolamenti) non traspiranti, tali cioè da non consentire l’evaporazione e/o dispersione verso l’esterno di una porzione dell’umidità normalmente contenuta nelle murature.
LA SENTENZA
Torniamo alla sentenza in esame. La VI Sez. Civile della Cassazione conferma la sentenza della Corte d’Appello di Catania, la quale ha condannato il condominio ad effettuare i lavori alla facciata condominiale eliminando le micro fessurazioni presenti sulla parete esterna. Allo stesso tempo ha rigettato la richiesta di risarcimento danni avanzata dai condòmini, per la tinteggiatura dei vani interessati.
La motivazione, confermata dalla Cassazione, è che si ritiene – riferendosi alle risultanze della C.T.U – che vi sia un significato diverso da quello preteso dai condòmini danneggiati, vale a dire che, piuttosto che un concorso di cause produttive di un unico danno, è stata ritenuta valida la tesi secondo la quale solo alcuni danni lamentati dagli attori fossero riconducibili a responsabilità del condominio ed erano quelli ascrivibili alle micro fessurazioni presenti sulla facciata condominiale.
Per quanto riguarda, invece, i danni provocati dalla condensa, la causa è consistita in un fatto naturale, che si sarebbe verificato comunque, anche se il condominio avesse provveduto alla manutenzione della facciata, escludendo, quindi l’esistenza di un nesso di casualità, tra l’assenza di manutenzione e la condensa, e arrivando alla conclusione che il condominio non è responsabile dei danni provocati all’interno dell’appartamento.
