[A cura di: avv. Chiara Magnani – Ass. Foro Immobiliare]

Con la sentenza n. 12582/15  la Corte di Cassazione conferma come la violazione della norma del regolamento condominiale che stabilisce il divieto effettuare interventi modificativi della struttura architettonica del fabbricato – norma di natura contrattuale o perché predisposta dall’originario proprietario e poi accettata dai singoli condominio per il tramite dei singoli atti di acquisto o perché deliberata all’unanimità in sede assembleare – legittimi la richiesta di risarcimento del danno anche nelle forme della reintegrazione in forma specifica.

Nel caso in esame due condòmini avevano adito il Tribunale per chiedere la rimozione del porticato realizzato da altro condomino (un albergo) nell’ambito delle opere di ristrutturazione della propria unità, in quanto ritenuto intervento violativo della disposizione del regolamento condominiale che sanciva il divieto di modificare la struttura architettonica del fabbricato.

Il giudice di prime cure ordinava la rimozione del porticato e anche la corte di Appello confermava la correttezza della sentenza di primo grado.

Nella sentenza n. 12582 la Corte di Cassazione ribadisce come siano legittime le convenzioni mediante le quali i partecipanti al condominio decidano di porsi dei limiti – sia con riferimento all’esercizio dei  propri diritti sui beni comuni sia con riferimento ai beni di proprietà esclusiva – e ricorda come, mediante le disposizioni del regolamento di condominio, si possano dettagliare e/o integrare e/o specificare nonché derogare alle disposizioni di legge. Nel caso di specie, infatti, prevedendo in modo regolamentare il divieto per i singoli partecipanti al condominio di effettuare qualsivoglia intervento – tanto sulle parti comuni quanto su quelle private – se lesivo della struttura estetica dell’edificio, si è chiaramente operata una deroga all’art. 1120 c.c.: si è, infatti, esteso il divieto di innovazione a qualsiasi intervento in grado di modificare la linea architettonica dello stabile e ciò senza che potesse avere rilievo il rispetto degli altri requisiti di legge quali, ex art. 1120 4° co. c.c., la sicurezza, stabilità del fabbricato ecc…

Il porticato installato dall’hotel, pur non minando la stabilità, staticità, struttura o sicurezza dell’edificio è stato ritenuto un intervento in grado di incidere sulla simmetria e sul decoro del palazzo e destinato, pertanto, a mutarne l’estetica – ovviamente la struttura architettonica va riferita o al momento della costruzione del caseggiato o al momento della convenzione negoziale a seconda che la disposizione regolamentare sia presente nel regolamento redatto dal primo proprietario o sia frutto di successiva delibera assembleare – e da ciò l’accoglimento della domanda dei due condòmini e la conseguente condanna, per l’hotel, alla rimozione dell’opera. 

Di nessun pregio è risultata l’esistenza di una preventiva delibera assembleare autorizzativa dell’installazione del porticato in quanto delibera contraria al regolamento e pertanto chiaramente nulla, così come la circostanza che il porticato non creasse alcun problema di staticità e/o sicurezza all’edificio: è stato “sufficiente” accertare come il porticato andasse ad alterare l’aspetto architettonico dell’edificio andando così a costituire violazione del regolamento condominiale, per aversi condanna alla rimozione del manufatto.

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