Cerca
Immobile acquistato per concederlo in locazione: la durata minima del contratto affinché si possa accedere alle deduzioni previste sul prezzo dell’appartamento. È uno dei temi affrontati dalla circolare numero 3/E emanata lo scorso 2 marzo dall’Agenzia delle Entrate per fornire informazioni e rispondere ai più frequenti quesiti e dubbi in materia fiscale.
D. Si chiede di sapere se, per un contratto di locazione a canone concordato, di durata “anni sei più due”, un soggetto possa fruire, per l’anno 2015, della deduzione dal reddito complessivo del 20 per cento del prezzo di acquisto dell’immobile, ai sensi dell’art. 21 del decreto legge n. 133 del 2014 (decreto sblocca Italia), posto che tale norma prevede, tra le condizioni per l’applicazione dell’agevolazione, la locazione “per almeno otto anni” con carattere continuativo.
R. La deduzione pari al 20 per cento del prezzo di acquisto delle unità immobiliari residenziali, destinate alla locazione è subordinata, tra l’altro alla durata del contratto. In particolare il comma 4 dell’ articolo 21, del DL 133 del 2014, alla lettera a), prevede che “l’unità immobiliare acquistata sia destinata, entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno otto anni e purché tale periodo abbia carattere continuativo. Il diritto alla deduzione, tuttavia, non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla risoluzione”.
Il decreto attuativo 8 settembre 2015 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e del Ministero dell’Economia e delle Finanze, all’art.4, comma 1, lett. a) conferma che la deduzione è subordinata, tra l’altro, alla condizione che “l’unità immobiliare … sia destinata … alla locazione per almeno otto anni e purché tale periodo abbia carattere continuativo”.
Nel caso in esame, è stato stipulato un contratto di locazione a canone concordato, ai sensi dell’art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998 n. 431, la cui durata è stabilita in anni “sei più due” ai sensi di quanto previsto dal comma 5 del medesimo articolo 2, che consente “alla prima scadenza” di prorogare il contratto “di diritto”, ove entrambe le parti non concordino sul rinnovo del contratto medesimo e fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’art. 3 della citata legge n. 431 del 1998, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3.
Si ritiene, quindi, nel presupposto che sussistano le altre condizioni previste dalla legge, che possa considerarsi rispettato il requisito della durata minima del contratto di locazione pari ad anni otto, non solo nell’ipotesi in cui il contratto abbia tale periodo di efficacia per esplicito accordo delle parti, ma anche nel caso in cui sia la legge a prevedere una proroga di diritto almeno fino a otto anni. Una diversa conclusione che tenesse conto solo della durata iniziale del contratto e non anche del periodo di proroga previsto non troverebbe riscontro né nel decreto, né nelle relative norme di attuazione.
Rimane ferma la decadenza dal beneficio in caso di interruzione anticipata del periodo di locazione per motivi imputabili al locatore o nel caso in cui il contratto si risolva su richiesta del conduttore e l’unità immobiliare risulti non locata per un periodo superiore ad un anno (cfr. art. 21, comma 4, lett. a), del decreto, e art. 2, comma 6, del decreto attuativo).
