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Pubblichiamo oggi il secondo approfondimento relativo alle tematiche fiscali affrontate nell’ambito del seminario del Mef e dell’Abi dal titolo “Fare casa”. Il focus odierno è dedicato ad alcune specifiche formule agevolate di locazione e acquisto immobiliare.
CEDOLARE SECCA
Che cos’è. La cedolare secca è un regime facoltativo che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef, delle addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.
A chi è rivolta. Alle persone fisiche che locano un immobile ad uso abitativo. Sono quindi esclusi coloro che affittano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Inoltre, per poter esercitare l’opzione bisogna essere proprietari dell’immobile o titolari di diritti reali di godimento (es. usufrutto).
Quali benefici. Il beneficio consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva calcolata applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti (a canone libero). È inoltre prevista dal 2013 un’aliquota del 15%, ridotta al 10% nel quadriennio 2014-2017, per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni nei comuni con carenze di disponibilità abitative e in quelli ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe). Chi ne usufruisce non paga le imposte di registro e di bollo e il canone di affitto non si cumula con i propri redditi.
Come si ottiene. L’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata alla registrazione del contratto o nelle annualità successive. Alla registrazione del contratto l’opzione deve essere effettuata con il modello RLI utilizzato per la registrazione dell’atto stesso. L’opzione nelle annualità successive va esercitata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente sempre utilizzando il modello RLI. Per i contratti per i quali non c’è l’obbligo di registrazione in termine fisso, il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito, oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria.
LEASING IMMOBILIARE
Che cos’è. Il pacchetto di misure per il leasing immobiliare abitativo prevede agevolazioni fiscali e garanzie civilistiche finalizzate a favorire l’utilizzo dello strumento del leasing per l’acquisto dell’abitazione principale.
A chi è rivolto. Ai giovani under 35 anni e ai soggetti over 35 anni con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro che stipulano contratti di leasing aventi per oggetto immobili, anche da costruire, da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna e che non siano titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.
Quali benefici. Le agevolazioni sono diverse in base all’età del soggetto all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria:
* per i giovani sotto i 35 anni gli incentivi fiscali sono: la detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 8mila euro annui); la detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 20mila euro);
* per i soggetti con età uguale o superiore a 35 anni gli incentivi fiscali sono: la detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 4 mila euro annui); la detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 10 mila euro).
Si può inoltre beneficiare dell’imposta di registro sull’acquisto dell’abitazione “prima casa” ridotta all’1,5%.
Come si ottiene. I titolari dei contratti stipulati dal 1° gennaio 2016 e fino al 31 dicembre 2020, possono portare in detrazione dalla dichiarazione dei redditi i costi del leasing “prima casa”.
PRESTITO IPOTECARIO
Che cos’è. Il Prestito ipotecario vitalizio è una forma di finanziamento che consente al proprietario di età superiore a 60 anni di convertire parte del valore dell’immobile in un prestito senza prevedere il pagamento delle rate per tutta la vita del mutuatario. ABI e le Associazioni dei Consumatori hanno promosso il rilancio del prodotto.
A chi è rivolto. A coloro che hanno compiuto 60 anni e sono titolari di un immobile ad uso abitativo.
Quali benefici. Al proprietario di età superiore a 60 anni è offerta la possibilità di convertire parte del valore dell’immobile di proprietà in un prestito, senza prevedere il pagamento delle rate per tutta la vita del mutuatario. Gli interessi e le spese relative sono in generale rimborsati alla data di decesso del mutuatario anche se può essere concordata la possibilità di rimborsare ratealmente gli interessi. Allo scadere del debito, gli eredi (nel caso il proprietario non decida di rimborsare anticipatamente il finanziamento) hanno l’opzione di:
a) estinguere il debito nei confronti dalla banca e liberare l’immobile dall’ipoteca;
b) vendere l’immobile ipotecato;
c) lasciare che la banca mutuataria venda l’immobile secondo criteri di mercato.
È previsto un “periodo di riflessione a favore degli eredi” per la gestione della vendita dell’immobile al verificarsi dell’evento che comporta il rimborso degli importi dovuti per il prestito. L’erede è ulteriormente tutelato in quanto:
* l’immobile è venduto al valore di mercato, con il diritto dell’erede di ottenere la differenza una volta estinto il debito;
* la Banca non può richiedere all’erede nulla, anche se non si riesce a rimborsare il prestito attraverso la vendita dell’immobile;
* sono riconosciute al mutuatario le agevolazioni fiscali previste per i tradizionali mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale.
Come fare domanda . La domanda deve essere fatta direttamente alla Banca che valuterà autonomamente la possibilità di erogare il Prestito ipotecario vitalizio.
