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In che modo si ripartiscono le spese di pulizia ed illuminazione delle scale condominiali? È il quesito posto da uno spettatore nell’ambito della rubrica legale del Tg del Condominio. Di seguito la risposta fornita dall’avvocato Chiara Magnani, di Parma.
D. So che le spese di pulizia e illuminazione delle scale vanno ripartite secondo la tabella millesimale di proprietà perché non si riferiscono al funzionamento ma al decoro e all’utilizzabilità dei condòmini e degli estranei al condominio. Personalmente, mi trovo di fronte una palazzina condominiale di 7 unità immobiliari, con un’unica scala e terrazzo di copertura (lastrico solare) di proprietà comune ai 7 condòmini; reputo corretta la ripartizione con i millesimi generali di proprietà, e cerco il supporto di specifiche sentenze. Un’altra scala con 10 unità immobiliari ha la terrazza di copertura di proprietà esclusiva ad uno solo dei condòmini, ma con vincolo di usufrutto a favore dei restanti 9 conòomini per la manutenzione delle antenne tv. Sarebbe applicabile la suddetta ripartizione delle riferite spese?
Risponde l’avv. Magnani
R. Il riformulato art. 1124 c.c. prevede che le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale vadano addebitate ai singoli proprietari per il 50% in base al valore millesimale dei singoli piani e per il restante 50% in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano. Nel caso, pertanto – a titolo esemplificativo – della manutenzione di ringhiere, gradini, pianerottoli e tutti gli accessori delle scale, il criterio di ripartizione è quello sopra descritto.
In caso, invece, delle spese di pulizia ed illuminazione la Suprema Corte (sentenza n. 432/2007) ha affermato – dopo diverse e contrastanti pronunce – che la spesa vada ripartita in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono. Le spese di pulizia e illuminazione, infatti, afferiscono l’uso e il godimento della cosa, pertanto, il singolo condomino è tenuto al pagamento in base all’utilità che trae dalla cosa comune.
L’ultimo orientamento della Corte, pertanto, utilizza il criterio dell’articolo 1124 c.c. (altezza del piano) privandolo però dell’altro componente (valore della quota) proprio per evidenziare come chi vive ai piani alti sporchi e logori le scale in misura maggiore rispetto a chi vive al piano terra. Ovviamente è possibile per l’assemblea modificare, a maggioranza, i criteri di ripartizione della spesa per la pulizia/illuminazione delle scale optando, per esempio, per ripartire la spesa in base all’uso che ciascun condomino può fare del bene comune ex art 1123 c.c.
