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[A cura di: avv. Paolo Ribero]
In materia di locazioni ad uso non abitativo, il legislatore ha previsto la possibilità per il conduttore di cedere (contestualmente all’azienda) il contratto di locazione, senza necessità di richiedere il consenso del locatore (art. 36 Legge 392/1978). La dottrina ritiene tale diritto inderogabile ossia esistente anche in presenza di un apposito divieto contenuto in una clausola del contratto di locazione.
Il locatore potrà opporsi alla cessione solo in presenza di gravi motivi, da comunicare entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione da parte del conduttore: i gravi motivi possono consistere, a titolo esemplificativo, nell’insolvibilità del nuovo conduttore (es. presenza di protesti cambiari o azioni esecutive).
A fronte di questa facoltà, riconosciuta al conduttore, di poter cedere liberamente ed unilateralmente (contestualmente all’azienda) il contratto, ispirata all’intento di non ostacolare i trasferimenti aziendali e di proteggere l’avviamento commerciale, viene riconosciuta al locatore ceduto la possibilità – nel caso di inadempimento alle obbligazioni nascenti dal contratto di locazione da parte del nuovo conduttore – di rivolgersi all’originario conduttore cedente, con l’esperimento delle relative azioni giudiziali.
Pertanto, il conduttore cedente non sarà mai liberato dalle obbligazioni sorte dal contratto di locazione, salvo espressa liberatoria riconosciuta dal locatore-proprietario.
Tale principio è stato più volte ribadito dalla Suprema Corte, da ultimo con sentenza n. 23111 del 12 novembre 2015, ove si afferma che, nell’ipotesi previsa dall’art. 36 Lg. 392/1978, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Si legge in tale pronuncia: “in caso di cessione di contratto di locazione (contestualmente a quello dell’azienda) effettuata ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 36, senza il consenso del locatore, tra il cedente e il cessionario divenuto successivo conduttore dell’immobile esiste un vincolo di responsabilità sussidiaria, caratterizzata dal mero beneficium ordinis, che consente, perciò, al locatore di rivolgersi al cedente, con l’esperimento delle relative azioni giudiziali, per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti il suddetto contratto, solo dopo che si sia consumato l’inadempimento di detto nuovo conduttore (Cass. Civ. 20/4/2007 n. 9486, Cass. Civ. 11/11/2011 n. 23557)”.
Per completezza si segnalano alcune pronunce (Cass. Civ. 1/6/2004 n. 10485, Cass. Civ. 9/11/2006 n. 2394) che ritengono la responsabilità del cedente non sussidiaria (ossia sorgente dopo l’escussione del nuovo conduttore) ma solidale. Questi orientamenti trovano il fondamento nell’esigenza di tutelare il locatore, il quale si trova modificata la controparte nel rapporto di locazione che continua con un diverso soggetto.
È opportuno, altresì, ricordare che così come il cedente – ove non sia stato liberato – rimane responsabile per le obbligazioni successive alla cessione, così il cessionario dovrà rispondere verso il locatore delle obbligazioni non ancora adempiute dal cedente.
Tutto ciò premesso risulta pertanto importante sia per il cedente che per il cessionario del contratto di locazione effettuare approfondite valutazioni sulla controparte, in quanto si rischia di dover rispondere di obbligazioni (che possono risultare anche rilevanti) sorte in un periodo in cui non si è più o ancora parte del contratto.
