In caso di alienazione di immobile concesso in locazione ad uso commerciale, il conduttore ha il diritto di prelazione su detto immobile; ossia il proprietario-locatore, nel caso in cui intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore (o ai conduttori se ve ne sono di più) con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.

Nella comunicazione (tecnicamente denuntiatio) devono essere indicati il corrispettivo e le altre modalità e termini della vendita. Il conduttore ha 60 giorni di tempo per dichiarare – sempre a mezzo di ufficiale giudiziario – il proprio interesse all’acquisto. Unica eccezione al diritto di prelazione è rappresentata dalla vendita al coerede, al coniuge o ai parenti sino al II grado.

La giurisprudenza ha altresì precisato che il diritto di prelazione viene meno anche nel caso di “vendita in blocco” che si verifica qualora l’alienazione a terzi riguardi, alternativamente, o l’intero edificio nel quale si trova l’immobile locato o una parte dello stabile medesimo costituente un complesso unitario, con individualità propria diversa da quella della singola unità locata (sul punto ex multis Cass. 23749/2008).

È importante sottolineare che la mancata denuntiatio o la vendita a condizioni diverse da quelle indicate, determina una gravissima conseguenza: il riscatto. Infatti, il conduttore può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente o da ogni altro avente causa.

Sul valore della denuntiatio si sono pronunciate le Sezioni Unite della Cassazione che con pronuncia del 4 dicembre 1989 n. 5357 hanno affermato che “la dichiarazione del conduttore di esercizio della prelazione non costituisce accettazione di proposta e non comporta immediato acquisto dell’immobile, ma determina l’insorgenza per entrambe le parti dell’obbligo di addivenire, entro un preciso termine, alla stipula del previsto contratto, con contestuale pagamento del prezzo”. Da ciò ne consegue che il proprietario-locatore una volta effettuata la comunicazione al conduttore, rimane vincolato non potendo revocare la propria decisione a seconda della risposta del conduttore.

Per gli immobili ad uso abitativo, il legislatore ha previsto un solo caso in cui si configura il diritto di prelazione in capo al conduttore. Tale disciplina si applica nell’ipotesi in cui il locatore intenda dare disdetta alla prima scadenza (primi 4 anni) per il motivo di cui all’art. 3 lett. g. Legge 431/1998, ossia per vendere l’immobile locato ad uso abitativo e non abbia altri immobili oltre quello adibito a propria abitazione. Al di fuori di questa ipotesi – o nel caso di disdetta dopo 8 anni – non vi è diritto di prelazione in capo al conduttore nel caso di locazioni ad uso abitativo.