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[A cura di: Confedilizia]
La presenza in un edificio di un’unità immobiliare oggetto di un contratto di rent to buy pone sostanzialmente, a chi svolge l’attività di amministratore, due interrogativi: il primo, relativo al soggetto da convocare all’assemblea, il secondo riguardante il soggetto a cui chiedere il pagamento dei contributi condominiali.
I dubbi nascono dal fatto che il rent to buy è un istituto del tutto nuovo, introdotto dall’art. 23 del decreto-legge n. 133/14 (cosiddetto “Sblocca Italia”), come convertito: norma che – nel dettare una specifica disciplina per quei contratti “che prevedono l’immediata concessione in godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato” – ha delineato i contorni di una fattispecie che non può essere assimilata a nessuna delle forme contrattuali sinora utilizzate per combinare le caratteristiche della compravendita e quelle della locazione di immobili.
La risposta agli interrogativi da cui abbiamo preso l’avvio non può che essere ricercata, quindi, nella stessa disciplina regolatrice dell’istituto in questione. E a tal fine decisivo appare senz’altro essere il richiamo – operato dal citato art. 23 – agli artt. da 1002 a 1007 cod. civ. nonché agli artt. 1012 e 1013 cod. civ., in tema di obblighi nascenti dall’usufrutto.
Premesso, infatti, che da quanto precede deriva che, nell’ambito del rent to buy, analogamente a quanto accade nei rapporti tra nudo proprietario ed usufruttuario, spetta al concedente provvedere alle “riparazioni straordinarie” (art. 1105 cod. civ.), mentre è compito del conduttore (così lo chiama la legge; ma sarebbe più adatto quello di beneficiario) farsi carico delle spese e, in genere, degli oneri “relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria” del bene (art. 1104 cod. civ.), è evidente che tale impostazione non può che portare a ritenere egualmente applicabili – in caso di presenza in un edificio di un’unità immobiliare oggetto del contratto che ci occupa – le previsioni dettate dagli ultimi tre commi dall’art. 67 Disp. att. cod. civ., in tema di rapporti tra nudo proprietario, usufruttuario e amministrazione condominiale.
Occorrerà, allora, distinguere – così come evidenziato anche dai primi commentatori (cfr. F. Padovini, Rent to buy e condominio, in Giurisprudenza italiana, 2/15, 499) – se ciò su cui l’assemblea sia chiamata a deliberare attenga ad affari relativi “all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni”, oppure no. Nel primo caso, dovrà essere convocato il conduttore; nel secondo il concedente. Se poi l’assemblea fosse chiamata a deliberare su più argomenti di diversa natura dovranno essere convocati entrambi (per poi partecipare o meno, a discussione e votazione, a seconda dei singoli argomenti via via affrontati dall’assemblea). Così come dovranno essere convocati entrambi quando il conduttore intenda avvalersi del diritto di cui all’art. 1006 cod. civ. (vale a dire nel caso in cui il conduttore faccia eseguire a proprie spese riparazioni poste a carico del concedente che questi rifiuta o ritarda di eseguire) ovvero quando si tratti di lavori od opere ai sensi degli artt. 985 (miglioramenti) e 986 (addizioni) cod. civ..
La partecipazione alle spese condominiali seguirà naturalmente lo stesso criterio. Pertanto, ove tali spese si riferiscano all’ordinaria amministrazione e al godimento delle cose e dei servizi comuni, la relativa richiesta di pagamento dovrà essere rivolta al conduttore; negli altri casi al concedente.
Entrambi questi soggetti potranno comunque essere chiamati a rispondere “solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale”.
Da tener presente, infine, che – sempre sulla base di quanto previsto dalla normativa in materia di condominio e segnatamente, in questo caso, dall’art. 63, quinto comma, Disp. att. cod. civ. – il proprietario dell’immobile oggetto di rent to buy rimarrà obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati anche qualora (e fintanto che) non trasmetterà all’amministratore copia autentica del titolo che determina la vendita definitiva.
