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Alberi in condominio: l’assemblea vota per potarli, ma un condominio preferirebbe abbatterli per questioni di sicurezza e intende declinare ogni responsabilità qualora una delle piante provochi danni a terzi. È lecito? Come ci si deve comportare? È l’oggetto di un quesito posto da uno spettatore nell’ambito della rubrica legale del Tg del Condominio. A seguire, la risposta fornita dall’avvocato Massimiliano Bettoni di Milano.
D. È legittimo declinare ogni responsabilità da parte di un condomino verso il condominio? Il problema che voglio sottoporvi nasce perché nel nostro condominio sono situati, nella parte anteriore del giardino, due grossi abeti, che la maggioranza dei condòmini rifiuta di abbattere; durante l’assemblea si è quindi deciso di provvedere solo alla loro potatura, proporzionata in base alla loro altezza. Un condomino, però, non d’accordo con questa decisione, ha voluto precisare, sia durante l’assemblea, sia tramite un e-mail all’amministratore, che declina ogni responsabilità qualora codesti alberi causassero danni, non solo all’immobile stesso, ma anche verso terzi e cose situati all’esterno del condominio. La questione e la seguente: può un condomino decidere di declinare ogni responsabilità qualora questi due abeti causassero danni?
R. Secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, gli alberi esistenti in un edificio condominiale possono essere di proprietà comune o di proprietà esclusiva: nel primo caso, rientrano gli alberi che esistono fin dalla nascita del condominio e il regolamento o gli atti non ne riservano la proprietà a qualcuno; sono, invece, di proprietà esclusiva se ubicati in giardini pertinenziali delle unità immobiliari (Cass. Civ., Sez. II, 18 aprile 1996, n. 3675).
Nel caso di specie, è necessario analizzare la fase di manutenzione di detti alberi e, quindi, le spese relative alla loro potatura.
Nelle ipotesi di alberi condominiali, è evidente che la spesa per la conservazione di detti beni debba essere sostenuta da tutti i condòmini, in ragione dei millesimi di proprietà, salvo diverso accordo intercorrente tra tutti i comproprietari, ai sensi del disposto dell’art. 1123, co. 1, c.c. (Tribunale Roma, Sez. V, 24/06/2009, n. 14079); a conferma di tale posizione, si è recentemente espressa la Suprema Corte (Cass. Civ., Sez. II, 18/12/2013, n. 28348), la quale ha affermato che alle spese di potatura degli alberi sono tenuti a contribuire tutti i condòmini in proporzione dei loro millesimi di proprietà purché si tratti di piante funzionali al decoro dell’intero edificio e la potatura stessa avvenga per soddisfare le relative esigenze di cura del decoro nonché la messa in sicurezza dello stesso.
La giurisprudenza ha analizzato il caso in cui l’assemblea, riguardo l’attività di manutenzione degli alberi, rimanga inerte: in tal caso, se l’organo condominiale non adotta i provvedimenti necessari in tal senso, fermo restando il potere dell’amministratore d’intervenire nei casi d’urgenza (art. 1135, secondo comma, c.c.), ciascun condomino può ricorrere all’Autorità Giudiziaria per ottenere i più opportuni provvedimenti in merito (art. 1105, quarto comma, c.c.); anche in questo caso la spesa deve essere ripartita tra tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà.
Salvo questa ipotesi estrema, nell’ipotesi di imminente caduta di detti alberi, l’amministratore di condominio deve intervenire con immediatezza; nel caso in cui, invece, tale urgenza non si prospetti, per la manutenzione nonché per il taglio degli alberi è necessario in consenso di tutti i condòmini (Tribunale Roma, Sez. V, 24/06/2009, n. 14079).
Nel caso in esame, è prima di tutto necessario far intervenire le autorità competenti per verificare se i due alberi siano o meno in grado di recare un danno sia alle persone che alle cose ad essi adiacenti.
Se la potatura degli alberi in questione non comporta problematiche circa la sicurezza del condominio e dei condòmini, allora il problema non si pone e il condomino dissenziente, nonostante la sua decisione, non potrà far nulla, se non conformarsi alla delibera dell’assemblea condominiale, la quale conformerà anche il condomino dissenziente (Cass. Civ., Sez. II 27/02/2012 n. 2973).
Nel caso in cui tali piante causino un danno a persone o beni condominiali, invece, il condomino dissenziente potrà successivamente instaurare un giudizio autonomo contro il condominio per richiedere eventualmente il risarcimento delle spese sostenute per la potatura di tali alberi (Cass. Civ., Sez. II, 18/04/1994, n. 3666; Cass. Civ., Sez. II, 20/04/1995, n. 4465; Cass. Civ., Sez. II, 10/08/2008, n. 19035).
Inoltre, all’amministratore è affidato il potere di agire in caso di pericolo, secondo quanto disposto dall’art. 1135 c.c., ultimo comma, il quale prevede che l’amministratore non possa ordinare lavori di manutenzione straordinaria, a meno che tali lavori rivestano carattere urgente, restando in ogni caso obbligato a riferire la situazione in assemblea.
In definitiva, è necessario prima di tutto procedere ad una verifica dello stato di detti alberi, in modo tale da poter capire se l’attività di potatura in questione possa mettere in pericolo i condomini o i beni condominiali; successivamente, se la potatura non comporta problematiche di sorta nei confronti di quest’ultimi, le manifestazioni di volontà attraverso le delibere condominiali, se correttamente costituite, vincoleranno il condomino dissenziente.
Ad ogni modo, il problema relativo all’unanimità in caso di imminente pericolo per i condòmini derivante dagli abeti, e superato dal diritto dell’amministratore di agire autonomamente senza delibera assembleare per porre rimedio alle situazioni di ingente pericolo, come previsto dall’art. 1135, ultimo comma, c.c.
