Una progressiva stabilizzazione dei prezzi. È questa la previsione per il 2018 con la quale si chiude il report sul mercato immobiliare realizzato da Fiaip, Enea ed I-com, stando alla cui analisi, tuttavia, le incertezze prodotte da un eventuale instabilità politica potrebbero riflettersi negativamente sul mercato immobiliare, mentre lo stesso mercato troverebbe giovamento al formarsi di un Governo stabile che introducesse politiche fiscali che permettessero un abbassamento dell’imposizione sulla casa.

Per alcune città, quali Milano, Napoli, Bologna e Firenze, si prevede, in realtà un trend positivo per le quotazioni. Stimato, inoltre, un rialzo dei canoni di locazioni generalizzato in molte città metropolitane, dove la ripresa si sta facendo più concreta e dove oggi si fanno ottimi affari per immobili da mettere a reddito, in particolar modo nelle città d’arte dove il mercato della ricettività alternativa a quella alberghiera è in netta crescita.

Bilancio 2017

Secondo l’indagine, il 2017 ci ha consegnato un mercato immobiliare a due velocità, con la crescita costante del numero delle compravendite e il nuovo calo dei valori immobiliari. Uno scenario in chiaroscuro per Fiaip, che evidenzia un’accelerazione ancora tenue, favorita dai buoni valori reddituali registrati esclusivamente in alcune città capoluogo di regione, dove vi è un buon incremento degli investimenti immobiliari, spinti per lo più da acquisti di immobili da mettere a reddito sul versante della ricettività.

La domanda di abitazioni è cresciuta livello nazionale del +15% interessando nel 2017 quasi tutti capoluoghi di regione, in special modo tra chi intende acquistare una prima casa. Si registra un forte rialzo per gli acquisti immobiliari tramite mutuo ipotecario, che nel 2017 viene scelto dalla maggior parte degli acquirenti  in quanto ritenuto estremamente vantaggioso a lungo termine, con la forte diminuzione dei tassi di interesse e la stabilità del capitale erogato medio per unità che copre in media il 75% del valore dell’immobile. Permane sul mercato un certo eccesso di immobili invenduti, spesso di scarsa qualità, alimentato da nuove dimissioni o alienazioni di crediti deteriorati da parte delle banche.

Le tipologie di appartamenti maggiormente richiesti sono quelli di buono stato, piccola quadratura, acquistati in zone centrali e semicentrali. Dai risultati dell’indagine per l’anno 2017 si rileva che le unità residenziali maggiormente compravendute sono il 35% trilocali (soggiorno/cottura – 2 camere – servizi) e il 29% bilocali (miniappartamenti). Solo il 9 % si riferisce a monolocali. L’ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali  e centrali e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi usati, ma in buono stato (40%) seguito dalle abitazioni da ristrutturare (25%). Si rileva un aumento del ricorso degli extracomunitari al sistema creditizio (58%).

Scambi e prezzi

Le compravendite di abitazioni, come premesso, hanno segnato un’ulteriore crescita nel 2017 (+5,1%), proseguendo lentamente il cammino iniziato negli ultimi anni . Un cambio di passo rispetto al passato che, però, non si è ancora tradotto in una ripresa generale dei prezzi.

L’aumento del numero delle transazioni è stato trainato dai buoni risultati registrati in alcuni capoluoghi, ma anche dalle aste immobiliari, che l’anno passato hanno fatto segnare il numero di oltre 230.000 esecuzioni immobiliari.

In particolare, l’approfondimento effettuato dagli agenti immobiliari Fiaip in nove realtà urbane evidenzia una prima crescita dei prezzi per le abitazioni per alcune città Bologna (+ 3 %), Milano (+2,8%) Firenze (+2,3%) Napoli (+ 1,3%), Palermo (+1%). Le diminuzioni si registrano invece a Roma (-1,18%), Torino (- 1,4,%), Cagliari (-3,3%) Genova (-3,5%). Comunque, nella maggioranza delle province permangono ancora i segni tangibili di una crisi che ha messo a dura prova il settore, con scarsi investimenti in immobili sia in ambito residenziale che nel terziario.

In generale il mercato indica, rispetto all’anno precedente, un andamento medio dei prezzi immobiliari in diminuzione sia per le abitazioni (-1,15%) che per uffici (-6,2%), negozi (-5%) e capannoni (-4,1%). Discorso analogo sul fronte delle transazioni, con il segno meno a contraddistinguere tutti i segmenti non residenziali: negozi (- 1,20%), capannoni (-3,6%) immobili uso ufficio (-1,50%).

Domanda e offerta

Insomma, quello cui si assiste è un mercato immobiliare ancora in assestamento, dove l’offerta è in crescita, aumenta la domanda e si riduce il divario fra prezzi richiesti e prezzi di realizzo (-10%). Buoni segnali si registrano sulla contrazione dei tempi di vendita, scesi nel range tra 3 e 9 mesi per la maggior parte (36%) del campione degli agenti immobiliari intervistati. Diminuisce, rispetto al 2016, il periodo intercorso tra l’incarico e la vendita da 6 a 9 mesi (30%) e oltre 9 mesi (15%). Solo il 4% dei contratti viene però concluso entro 1 mese. Aumenta per il 67% degli intervistati la domanda di abitazioni e – come premesso – la riduzione di sconto praticato: pare che i risparmiatori italiani, allarmati dai recenti fallimenti di alcune banche e dall’incertezza prodotta dall’introduzione del “bail in”, valutando poi gli scarsi rendimenti dei titoli di Stato, si rifugino più frequentemente nell’investimento immobiliare.

Le locazioni

Per quanto riguarda le locazioni, rispetto al 2016, i prezzi hanno subito una flessione più moderata (-0,50%) per il comparto abitativo, mentre per il commerciale la diminuzione è del -7% circa. Aumentano del 12% i contratti di locazione ad uso abitativo e +2% per i negozi, mentre per quelli ad uso diverso si riscontra una flessione  per le unità immobiliari ad uso uffici -0,50% e raggiunge lo -0,80% per i capannoni.

I tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo sono stazionari per il periodo da 1 a 3 mesi del 37%, ed in crescita per il periodo da 3 a 6 mesi del 27%. I tempi medi sono in leggera diminuzione per il periodo oltre i 9 mesi, e da 1 a 3 mesi Il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale una offerta residenziale in aumento. Il 64% degli agenti intervistati ha rilevato un incremento del numero dei contratti.

Per quanto riguarda le locazioni delle abitazioni, sono stabili i bilocali (miniappartamenti) al 37%, in diminuzione i trilocali al 36% con ubicazione in zone semicentrali 35% o centrali 36%. Aumentano le richieste per alloggi in affitto in periferia, in diminuzione nelle zone di pregio. Per lo stato di conservazione degli alloggi affittati è richiesto il buono stato nella misura del 60% e l’alloggio ristrutturato nel 25%.

Analisi comparata

Il mercato immobiliare italiano fotografa un andamento diverso rispetto altri Paesi Europei, in cui crescono contemporaneamente sia il numero delle compravendite che i prezzi immobiliari. Per Fiaip le politiche fiscali messe in pratica dal 2011 ad oggi, stanno escludendo la possibilità per l’intero sistema Paese di vedere aumentare il Prodotto Interno Lordo.

È vero che – come più volte rimarcato – le compravendite di immobili sono in aumento, ma il ritmo di crescita è più lento rispetto a quello del 2016. E, peraltro, il tutto avviene in un momento molto positivo per l’erogazione del credito nel nostro Paese: ancora nel 2018 (sicuramente fino al prossimo settembre) i costi di mutui e prestiti saranno a buon mercato, grazie ai tassi tenuti bassi dal Quantitive Easing. Il basso livello dei tassi di interesse e l’aumento del reddito disponibile rafforzano la solidità finanziaria delle famiglie. La capacità di rimborsare i debiti potrebbe essere indebolita soltanto da una forte caduta del reddito accompagnata da un rialzo sostenuto dei tassi di interesse.

Insomma, tutti i parametri economici spingono l’immobiliare in terreno positivo, anche se condizioni economiche più favorevoli e bassi tassi di interesse dovrebbero supportare in maniera più marcata la domanda e ridurre anche l’eccesso di offerta. Comunque, il divario tra domanda e offerta dovrebbe colmarsi gradualmente, avendo come conseguenza un’ulteriore riduzione dei tempi di vendita e del calo dei prezzi.

Di certo, tuttavia, gli sviluppi politici e l’incertezza conseguente sui mercati rischiano di far deragliare  l’economia ed il settore immobiliare da binari della crescita. La ripresa, in Italia, è inoltre minacciata dai crediti ipotecari deteriorati in pancia alle banche, i cosiddetti Npl (Non performing loans), con tassi di default elevatissimi proprio nel settore delle costruzioni. L’immissione non regolata sul mercato di immobili a garanzia dei crediti andati in default rimane infatti un pericolo per il deprezzamento degli immobili.

Commenti tecnici

Come evidenzia il vice presidente nazionale vicario Fiaip e presidente del centro studi, Mario Condò de Satriano, “le compravendite nel residenziale sono arrivate a sfiorare quota 545mila, con un buon incremento rispetto al 2016. A fronte di un 2018 ancora incerto, si fotografa un mercato immobiliare che segna un progressivo cambiamento di passo, ma che non interpreta, ad oggi, una crescita consolidata spinta da ottimi valori reddituali. Sul fronte creditizio i tassi di interesse sempre più bassi e i prezzi degli immobili a buon mercato hanno supportato nel corso del 2017 la lenta ripresa, parzialmente favorita da prime misure poste in essere per il settore, non ancora adeguate a rilanciare il comparto nel suo complesso. Sono sempre più gli italiani che accendono un mutuo casa, visto che il costo del denaro è inchiodato da alcuni anni ai minimi storici, ma il settore vive ancora oggi forti incertezze dal punto di vista della fiscalità immobiliare ed è penalizzato dall’assenza di riforme pluriennali per la crescita”.

Dal canto proprio, il presidente nazionale Fiaip, Gian Battista Baccarini (nella foto), rimarca che “dal giorno dopo le elezioni è rimasta invariata l’incertezza tra gli operatori. Attendiamo ancora oggi misure strutturali di medio e lungo termine a favore dell’immobiliare per spingere il Paese ed accelerare la crescita del comparto. Occorre contrastare la tassazione immobiliare che opprime un settore che potrebbe essere invece il motore per la crescita economica del Paese, e solo cambiamenti legislativi e normative adeguate per il settore potranno favorire sempre più le aspettative per chi investe nel comparto a medio lungo termine”.

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