Una proposta di emendamento al Decreto Semplificazioni per “limitare l’effetto negativo della proroga della sospensione degli sfratti”. A presentarla, Confabitare nazionale, che spiega la propria posizione per voce del presidente, Alberto Zanni.

Il nodo degli sfratti

“A seguito dell’approvazione, da parte della Camera dei Deputati, dell’emendamento presentato dal Gruppo LEU, è stata introdotta la proroga dal 1° settembre al 31 dicembre 2020 dell’esecuzione degli sfratti di cui all’art. 17 bis del “decreto rilancio”, che ha modificato l’art. 103 del “decreto cura Italia – esordisce Zanni -. Ebbene, Confabitare è estremamente preoccupata per questa scelta che, ancora una volta, scarica una parte del welfare sui proprietari immobiliari che non sono né possono diventare i servizi sociali al posto dello Stato e dei Comuni e, cosa ancora più grave, finisce per legittimare i furbi che non pagano e restano per un tempo molto lungo dentro gli immobili (dei cui redditi i locatori, magari, hanno necessità per sopravvivere)”.

Secondo Zanni, “Il provvedimento, introdotto sul presupposto di voler fronteggiare le conseguenze economiche causate dal Covid-19 sul comparto locazioni, in realtà non coinvolge in alcun modo i contratti “colpiti” dall’emergenza, essendo infatti ancora troppo presto perché si riversino nei tribunali, mentre “regala” a tutti gli effetti un salvacondotto sulle morosità antecedenti, anche di anni, il manifestarsi dell’epidemia. In questo modo si compiono due forzature giuridiche molto gravi: da un lato si reitera quella che è a tutti gli effetti una sorta di espropriazione temporanea della proprietà privata, dato che i locatori non possono disporre liberamente dei propri immobili pur avendone titolo giuridico; dall’altro si legittimano soprattutto i disonesti, quelli che non pagano per scelta e non per necessità, danneggiando i locatori che, in molti casi, sono famiglie che hanno fatto enormi sacrifici per investire in un immobile da mettere a reddito e sul quale reddito contavano, questo sì, per superare questa emergenza”.

“Quale aiuto o beneficio concreto dall’emendamento approvato potranno trarne i conduttori colpiti dalla crisi e morosi nel pagamento degli affitti? Nessuno, dato che, se va bene, per loro il problema dell’esecuzione di un’eventuale sfratto si porrà più o meno solo a partire dalla primavera 2021. Sarà, invece, un sicuro vantaggio ed un bel regalo ma solo per i furbi! Questa è una norma non solo gravemente lesiva dei principi costituzionali sui quali si fonda la proprietà privata, ma costituisce un’ingiustificata disparità di trattamento, altrettanto censurabile, che va anche a danno dei conduttori onesti ma in crisi.

Le proposte di Confabitare

Confabitare formula dunque una serie di osservazioni e proposte da inserire nel Decreto Semplificazione:

Sospensione sfratti

Si chiede che il Governo voglia fissare la sospensione dell’esecuzione degli sfratti nei seguenti termini:

1. 31/12/2020: con riferimento esclusivo agli sfratti per morosità notificati e convalidati dopo il giorno 01/06/2020 e relativi a canoni non pagati dal giorno 01/02/2020 in poi, con previsione di compensazione per i locatori.
2. 01/09/2020: con riferimento esclusivo agli sfratti per morosità convalidati fra il giorno 01/01/2020 e il giorno 28/02/2020.
3. Nessuna sospensione per gli sfratti per morosità la cui convalida sia antecedente il giorno 01/01/2020.
4. Nessuna sospensione per gli sfratti per finita locazione, dato che sarebbe priva di qualsiasi logica se non quella di arrecare danno ai locatori.

Compensazione

Per gli sfratti di cui al precedente punto 1, con sospensione al 31 dicembre, si chiede l’introduzione di una compensazione fiscale a vantaggio dei locatori, mediante previsione di un “bonus” da portare in compensazione sulla dichiarazione dei redditi, utilizzabile in 5 rate fisse annuali a partire dalla dichiarazione 2020.

Considerato che la crisi in corso e quella che, molto verosimilmente, “esploderà” in autunno, avranno forti ripercussioni su tutto il comparto immobiliare, sia quello delle locazioni ad uso abitativo che quello commerciale, onde prevenire un numero esorbitante di procedure di sfratto, con gravi ripercussioni sociali e d’ordine pubblico, nonché la possibile chiusura di decine di migliaia di attività artigianali, commerciali e professionali, CONFABITARE chiede che siano adottate alcune forme di indennizzo indiretto e di compensazione che possano riequilibrare l’intero comparto. In questo modo potrebbero essere salvati moltissimi contratti in corso ed impedito il proliferare degli sfratti.

Cedolare secca uso residenziale

Un vantaggio compensativo assolutamente semplice da introdurre e sostenibile è l’applicazione della cedolare secca con aliquota al 10% su tutto il territorio nazionale. Infatti, questa agevolazione fiscale è già in vigore in caso di emergenza a seguito di eventi calamitosi; l’attuale normativa prevede che l’applicazione della medesima sia del 10% anziché del 21%, con riferimento ai contratti di locazione a canone concordato (c.d. 3+2) stipulati per immobili situati in Comuni per i quali è stato deliberato, negli ultimi 5 anni precedenti la data del 28/5/2014, lo stato di emergenza a seguito di eventi calamitosi.

Per l’anno 2020 tale riduzione di aliquota si applica limitatamente ai Comuni con popolazione fino a 10.000 abitanti. La riduzione dell’aliquota trova la propria giustificazione nel dare un aiuto concreto alle comunità e ai territori colpiti da sciagure naturali.

È indubbio che tutto il territorio italiano sia stato interessato in questi mesi dall’effetto pandemia del Covid-19, un effetto sicuramente paragonabile ad uno stato di emergenza a seguito di eventi calamitosi, un effetto che necessita di provvedimenti a sostegno di tutti, anche dei proprietari immobiliari in qualità di locatori  di immobili.

La durata di questa previsione – per essere realmente compensativa e prevenire la proliferazione degli sfratti – dovrebbe essere di almeno 3 anni.

In questo modo si ottiene un duplice vantaggio:

1. si invogliano le parti a trovare un accordo, per l’uso residenziale, che preveda da un lato la firma di contratti agevolati a canone calmierato e risolva anche in via bonaria la morosità di questi mesi; in tal modo si darebbe un aiuto vero e concreto ai conduttori bisognosi e non ai “soliti furbetti”;
2. si compensano i locatori che, a fronte della firma di un contratto con un canone inferiore, rinunciano allo sfratto, eliminano la morosità, ma ottengono benefici sulle imposte sul reddito (cedolare secca 10%) e la riduzione IMU del 25%.

Cedolare secca commerciale

Al fine di prevenire, attraverso gli sfratti per morosità pressoché inevitabili, la chiusura di decine di migliaia di attività artigianali, commerciali, produttive e professionali ed il conseguente licenziamento di decine di migliaia di lavoratori e collaboratori, si chiede che il Governo voglia adottare provvedimenti finalizzati ad incentivare la sottoscrizione, anche in modalità assistita e garantita, di accordi con i proprietari immobiliari volti alla riduzione, anche in via temporanea, dei canoni di locazione.

A tal fine Confabitare chiede di reintrodurre, per almeno tre anni, la cedolare secca per le locazioni ad uso diverso dall’abitativo, nei seguenti modi e termini:

“Il canone relativo ai contratti di locazione stipulati ai sensi dell’art. 27 e seguenti della legge 27/07/1978 n. 392 in corso di validità alla data di pubblicazione del presente Decreto, per i quali le parti firmatarie abbiano raggiunto un accordo finalizzato alla diminuzione, anche in via temporanea, del canone stesso con lo scopo di contenere gli effetti negativi che l’emergenza epidemiologica denominata “COVID-19” ha prodotto sulle attività commerciali, artigianali, professionali ed industriali può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle persone giuridiche e dei soggetti individuali con Partita IVA, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota speciale unica del 10 per cento. Le parti, nella stipula degli accordi finalizzati alla diminuzione, anche in via temporanea, del canone di locazione potranno farsi assistere dalle organizzazioni della proprietà edilizia e da quelle produttive di settore cui appartiene l’attività, che controfirmano l’accordo attestandone la corrispondenza alla legge 392 del 1978 e al presente Decreto. L’attestazione è condizione per la sola applicazione dei benefici fiscali.

Il presente regime  non è applicabile ai contratti stipulati dopo la data del 31 gennaio 2020 nonché ai contratti stipulati tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, in corso di validità alla data del 01/01/2020, non scaduti, che le parti abbiano interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale prevista.”.

Tale previsione dovrà riguardare tutte le tipologie di immobili ad uso diverso, senza discriminare fra categorie “merceologiche” o, peggio, “catastali”.

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