[A cura di: Erio Iurdana, presidente Confappi Torino] La pandemia da Covid-19 ha stravolto abitudini consolidate e creato nuovi paradigmi a cui ogni cittadino, che piaccia o no, deve adeguarsi. Archiviata la prima fase dell’emergenza, caratterizzata da una serie di misure e provvedimenti urgenti spesso approssimativi, con il consolidarsi della situazione cominciano a delinearsi nuove regole di comportamento sancite da norme precise.

Nel caso del condominio, e più precisamente dell’assemblea condominiale, per mesi ci si è chiesti se la riunione in videoconferenza, modalità utilizzata per prevenire assembramenti e quindi limitare i contagi, fosse o meno legittima. In assenza di un quadro normativo “ufficiale”, per non bloccare la macchina condominiale, alcuni amministratori hanno proceduto con le assemblee on line utilizzando le piattaforme internet a disposizione, mentre altri hanno preferito rimandare gli incontri oppure – ma non si contano molti casi – organizzare le riunioni in luoghi che garantissero il rispetto della distanza interpersonale di un metro come, ad esempio, sale conferenze in affitto o i cortili degli stabili.

La legge 126/2020

Nei giorni scorsi il Governo è finalmente intervenuto sulla “questione assemblea” modificando l’articolo 63 della legge n. 126 del 13 ottobre 2020 (legge di conversione del Dl 14 agosto 2020, n.104, in Gazzetta Ufficiale n. 253 del 13 ottobre 2020), che dopo il comma 1 ha aggiunto: « 1-bis. All’articolo 66, delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n. 318, sono apportate le seguenti modificazioni: a) al terzo comma, dopo le parole: “e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione” sono inserite le seguenti: “o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa”; b) dopo il quinto comma è aggiunto il seguente: “Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condòmini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione”».

Il legislatore ha quindi stabilito che le assemblee on line sono possibili soltanto se l’amministratore ottiene il previo consenso di tutti i condòmini che hanno diritto a partecipare alla riunione. In caso contrario, qualora si procedesse senza l’unanimità, l’assemblea potrebbe essere ritenuta non valida.

Può anche capitare – ma sono casi rari – che il regolamento contrattuale dell’edificio preveda l’assemblea in modalità telematica: in tal caso è possibile procedere allo svolgimento della riunione senza alcuna votazione. Ad ogni modo, il regolamento contrattuale si può sempre modificare e quindi adeguare alla nuova situazione emergenziale, ma anche in questo caso servirà il voto favorevole di tutti i condòmini proprietari.

Assemblea on line ed oneri dell’amministratore

Ottenuto il via libera all’assemblea on line, è cura dell’amministratore verificare la qualità della connessione internet affinché nessuno resti escluso dalla discussione e dalla votazione delle delibere. Qualora dovessero sorgere dei problemi di natura tecnica, è contemplato l’utilizzo “in corsa” di altre piattaforme o l’intervento telefonico.

Il verbale dell’assemblea on line deve essere redatto in tempo reale e distribuito ai partecipanti via mail: una volta ricevuto l’ok, previa firma dell’amministratore, deve essere inviato nuovamente ai condòmini.

Che si svolga fisicamente o in videoconferenza, le regole per l’assemblea restano le medesime.

L’assemblea nomina, conferma e può revocare l’amministratore, definisce la sua retribuzione; approva il rendiconto annuale e decide in che modo impiegare eventuali residui attivi; approva i preventivi di spesa definendo i criteri di ripartizione fra i partecipanti; istituisce un fondo speciale per le opere di manutenzione straordinaria, di pari importo all’ammontare dei lavori.

L’amministratore convoca l’assemblea almeno una volta l’anno (assemblea ordinaria) per approvare il rendiconto, poi vi sono le sedute “straordinarie” che possono tenersi in qualsiasi momento.

Il Codice civile dispone che l’assemblea può essere convocata da ciascun condomino proprietario quando l’amministratore è assente, per decesso o nel caso in cui la sua presenza non sia obbligatoria per legge (ad esempio negli edifici con meno di 8 condòmini), ma anche quando l’amministratore in carica perde i requisiti fondamentali ed è necessario nominare un nuovo amministratore.

Inoltre, può essere convocata anche da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio nel caso in cui l’amministratore, trascorsi 10 giorni dalla richiesta che gli è stata recapitata, non abbia ancora proceduto alla convocazione.

E ancora, può essere convocata dal curatore speciale nominato dal Tribunale, che guida il condominio in assenza dell’amministratore.

L’obbligo di convocazione

In altri casi, l’amministratore è obbligato a convocare l’assemblea. Questo avviene:

• per attività che incidano negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni;
• se uno o più condòmini siano interessati a innovazioni che migliorino la salubrità e la sicurezza dell’edificio e degli impianti, interventi che eliminino le barriere architettoniche, contribuiscano a contenere il consumo energetico, creino parcheggi destinati al servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, ma anche in caso di installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze;
• se l’amministratore perde i requisiti fondamentali per l’espletamento del suo mandato;

Le regole della convocazione

Riguardo alle regole di convocazione, l’amministratore deve spedire ai condòmini un avviso riportante giorno, ora, luogo e ordine del giorno. L’invio può avvenire soltanto mediante posta raccomandata, pec, fax o consegna a mano.

Nelle unità immobiliari in affitto, il proprietario avvisa l’inquilino che può sì partecipare all’assemblea, ma votando le delibere che riguardino esclusivamente il servizio di riscaldamento e condizionamento dell’aria. Quando all’ordine del giorno ci sono, invece, eventuali modifiche ai servizi comuni, il conduttore può solo intervenire ma senza diritto di voto.

Il Codice civile prevede, inoltre, che all’assemblea possano partecipare i soggetti che hanno diritto di uso e di abitazione, gli usufruttuari di un piano o porzione dell’edificio, che votano soltanto delibere riguardanti temi di ordinaria amministrazione e connessi al godimento delle cose e dei servizi comuni. Nei restanti casi a votare è sempre il nudo proprietario, a meno che oggetto della delibera siano opere considerabili miglioramenti o addizioni: in questo caso, l’avviso di convocazione va recapitato sia al nudo proprietario che all’usufruttuario.

Negli immobili in comproprietà, l’avviso di convocazione deve essere recapitato a tutti i comproprietari, anche se il voto in assemblea sarà unico. Lo stesso vale per i coniugi in comunione dei beni o per gli eredi comproprietari di un alloggio.

Presidente, segretario e consiglio di condominio

All’assemblea partecipano anche il presidente e il segretario: il primo garantisce la validità della riunione, verificando le procedure di convocazione e controllando che i presenti siano titolati a partecipare. Il presidente, che è nominato dall’assemblea, è garante delle delibere e può nominare a sua volta un segretario. Quest’ultimo redige il verbale d’assemblea, atto privato su cui riportare tutto quello che accade durante la seduta.

Esiste poi un terzo organo, il Consiglio di condominio, nominato dall’assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Il Consiglio ha compiti di controllo e consultazione e negli edifici che contano almeno dodici unità immobiliari è formato da almeno tre condòmini.

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