Acquistare un’abitazione usufruendo delle agevolazioni per la prima casa espone ad un rischio: quello di perdere il diritto al bonus nel caso si decida di rivendere l’immobile prima che siano decorsi cinque anni dall’acquisto. A meno che, nell’anno successivo, non venga acquistata un’altra prima casa. Oppure che la vendita non sia stata determinata da mutate condizioni economiche, ovvero da situazioni di “forza maggiore” che hanno imposto la cessione dell’immobile, ad esempio per l’impossibilità di pagare il mutuo.
L’agevolazione prima casa consiste in un bonus che spetta una tantum all’atto dell’acquisto. In particolare, l’acquirente può scontare l’Iva al 4% anziché al 10%; oppure, nel caso di acquisto da privato, l’imposta di registro al 2% anziché al 9% nel caso in cui:
– la casa non rientra tra le abitazioni di lusso (ossia nelle categorie A/1, A/8 o A/9);
– la casa è ubicata nello stesso Comune di residenza del contribuente (il quale ha 18 mesi dal rogito per completare il trasferimento della residenza) o del luogo ove questi lavora;
– il contribuente non ha altre abitazioni nello stesso Comune (che altrimenti andrebbero cedute prima del rogito);
– il contribuente non ha un’abitazione acquistata in precedenza con il bonus prima casa (diversamente ha un anno di tempo per venderla o donarla).
Per evitare fini speculativi, la legge subordina il bonus prima casa al divieto di rivendere l’immobile nei primi 5 anni dall’acquisto. Diversamente si perdono i benefici fiscali e il contribuente è tenuto a:
– versare le imposte risparmiate all’atto dell’acquisto (ossia la differenza tra quanto pagato a titolo di IVA o imposta di registro e quanto invece avrebbe dovuto pagare);
– versare una sanzione del 30% su tale importo.
La decadenza dell’agevolazione prima casa nel caso di vendita prima dei cinque anni dall’acquisto è soggetta ad una eccezione: il contribuente non perde l’agevolazione, e non è neppure soggetto al pagamento delle sanzioni, se entro un anno dalla vendita acquista o riceve in donazione un’altra casa da adibire ad abitazione principale, sempre che si tratti di “prima casa”.
Nel caso in cui, invece, il contribuente non possa riacquistare una nuova proprietà, ad esempio sopravvenute impossibilità economiche, per evitare di dover “risarcire” il bonus ottenuto a sua volta, è necessario presentare, prima che sia decorso l’anno dalla vendita, un’apposita istanza all’Agenzia delle Entrate presso il quale è stato registrato l’atto di compravendita, manifestando che non si intende procedere ad alcun nuovo acquisto. Con l’istanza si chiede la riliquidazione dell’imposta. L’Ufficio notifica apposito avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi a decorrere dalla stipula dell’acquisto senza irrogare le sanzioni. Si dovrà quindi corrispondere la differenza tra l’imposta dovuta e quella versata all’epoca, ma si evita la sanzione del 30%.
Se invece il contribuente lascia trascorrere il termine di 12 mesi senza acquistare un nuovo immobile, oppure comunicare all’Agenzia delle Entrate di non voler più fruire dell’agevolazione, si verifica la decadenza dai benefici “prima casa” goduti. In questo caso, il contribuente dovrà versare non solo la differenza delle imposte, ma anche la sanzione del 30%. Se però non gli è ancora stato notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento, può avvalersi del ravvedimento operoso e ottenere la riduzione delle sanzioni.

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