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Quota di legittima: quando la legge decide chi eredita la casa

Quando si parla di eredità, soprattutto se in gioco c’è una casa, la domanda che molti si pongono è sempre la stessa: *chi ha diritto a cosa?* In Italia, la risposta non è lasciata alla libera volontà del testatore. Esiste infatti una parte dell’eredità che la legge riserva obbligatoriamente ai familiari più stretti: è la **quota di legittima**, un pilastro del diritto successorio che può limitare – e spesso correggere – le disposizioni contenute in un testamento.

La legittima è la porzione di patrimonio che spetta per legge a coniuge, figli e, in assenza di discendenti, ai genitori. È una quota “blindata”: il defunto può decidere come distribuire i propri beni solo entro i limiti della parte disponibile, mentre la quota riservata ai legittimari non può essere toccata. Neppure un testamento può escluderli. Se ciò accade, si parla di **lesione di legittima**, e gli eredi possono agire in giudizio per recuperare quanto spetta loro.

Le percentuali cambiano in base alla composizione della famiglia. Se il defunto lascia solo il coniuge, a quest’ultimo spetta metà dell’eredità. Se ci sono più figli e manca il coniuge, ai discendenti è riservata una quota pari ai due terzi, da dividere in parti uguali. Quando coniuge e un figlio concorrono insieme, entrambi hanno diritto a un terzo. Gli ascendenti – i genitori – entrano in gioco solo se non ci sono figli, con quote più ridotte. I fratelli, invece, non rientrano tra i legittimari e non hanno alcun diritto alla quota riservata.

Gli immobili seguono le stesse regole degli altri beni. La quota di legittima non si calcola sulla singola casa, ma sull’intero patrimonio ereditario, il cosiddetto **asse ereditario**. Una casa può essere assegnata per intero a un solo erede, purché agli altri venga riconosciuto un controvalore equivalente in denaro o in altri beni. È un equilibrio delicato, che spesso richiede perizie, accordi e, nei casi più complessi, l’intervento del giudice.

Per determinare la legittima, la legge impone un percorso preciso. Si parte dal **relictum**, cioè il patrimonio del defunto al momento della morte. Da questo valore si sottraggono i debiti e si aggiungono, in modo “fittizio”, le donazioni fatte in vita, per verificare se abbiano compromesso i diritti dei legittimari. Solo a questo punto si applicano le percentuali previste dal Codice Civile.

Non tutto, però, rientra nel calcolo. Alcuni beni sono esclusi per legge: le polizze vita, la pensione di reversibilità, le donazioni di modico valore e il TFR non fanno parte dell’asse ereditario e possono essere destinati liberamente dal testatore.

La quota di legittima, insomma, è il meccanismo con cui l’ordinamento italiano protegge i legami familiari, impedendo che scelte affrettate, conflitti o influenze esterne possano privare gli eredi più stretti di ciò che spetta loro. Un sistema complesso, spesso fonte di dubbi e contenziosi, ma fondamentale per garantire equilibrio e tutela in uno dei momenti più delicati della vita familiare.

Bonus animali domestici 2026: fino a 300 euro di rimborso e detrazione al 19

Il 2026 si apre con un doppio binario di sostegni dedicati ai proprietari di animali domestici: da un lato un contributo economico diretto pensato per gli over 65 con redditi bassi, dall’altro una detrazione fiscale del 19% accessibile a tutti i contribuenti. Due strumenti diversi, complementari, che puntano a garantire cure veterinarie anche in un contesto di costi in costante aumento.

Il bonus sociale destinato ai proprietari anziani nasce con un obiettivo preciso: evitare che difficoltà economiche costringano a rinunciare alle cure dei propri animali. Le risorse, però, sono limitate. La Legge di Bilancio 2024 ha stanziato 250.000 euro per il primo anno e 237.500 euro per ciascuno dei successivi, 2025 e 2026. Una cifra modesta rispetto al potenziale numero di richiedenti, che rende l’accesso al contributo una vera corsa contro il tempo. Gli importi, stabiliti da Comuni e Regioni, oscillano in genere tra 200 e 300 euro annui e coprono esclusivamente spese veterinarie documentate.

Per ottenere il bonus occorre aver compiuto 65 anni, possedere un ISEE inferiore a 16.215 euro e risiedere in Italia. Anche l’animale deve essere in regola: iscrizione all’Anagrafe degli animali d’affezione o al SINAC, microchip per i cani, registrazione equivalente per gatti e furetti. Sono ammessi tutti gli animali da compagnia legalmente detenuti. Le spese rimborsabili includono visite, interventi chirurgici, esami, farmaci prescritti e degenze; restano esclusi alimenti, accessori, toelettatura, addestramento e l’acquisto dell’animale.

La domanda va presentata seguendo i bandi locali, che variano da territorio a territorio. Nella maggior parte dei casi si procede online tramite SPID o CIE, caricando ISEE, certificazione dell’animale e fatture. Nei piccoli Comuni è ancora possibile consegnare tutto in formato cartaceo. Una volta chiuso il bando, gli enti stilano una graduatoria basata sull’ISEE e accreditano il contributo direttamente sul conto indicato.

Accanto al bonus sociale resta attiva la detrazione IRPEF del 19%, aperta a tutti i contribuenti che sostengono spese veterinarie. La franchigia resta fissata a 129,11 euro, mentre il tetto massimo detraibile sale a 750 euro per il 2025, ampliando il margine di recupero fiscale. La detrazione è piena fino a 120.000 euro di reddito e si riduce progressivamente fino ad annullarsi a quota 240.000. Anche qui valgono regole precise: sono ammesse solo prestazioni sanitarie e medicinali certificati da scontrino parlante, con pagamenti tracciabili salvo eccezioni per farmaci acquistati in farmacia. L’animale deve essere detenuto per compagnia o attività sportiva, non per allevamento o consumo.

Per ottenere il beneficio fiscale occorre indicare le spese nel Modello 730, Quadro E, righi E8–E10, con il Codice 29. La detrazione spetta esclusivamente a chi ha sostenuto la spesa e risulta intestatario della fattura.

Alloggio sociale, l’Azienda casa non paga l’Imu: la Cgt Piemonte ribalta il primo grado

L’alloggio sociale assegnato dall’Azienda casa territoriale è esente dall’Imu. Il principio è stato ribadito dalla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Piemonte in una controversia che vedeva su fronti opposti l’Atc Piemonte Sud e un comune del cuneese.

La vicenda nasce da un avviso di accertamento notificato da un Comune del Cuneese all’Atc Piemonte Sud per il mancato versamento dell’Imu relativa all’anno 2017. L’ente territoriale per l’edilizia residenziale pubblica aveva impugnato l’atto, ma la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Cuneo aveva respinto il ricorso, ritenendo dovuta l’imposta. Una decisione che sembrava inserirsi nel solco di quelle amministrazioni locali intenzionate a restringere il perimetro dell’esenzione, spesso in un clima di tensione tra enti impositori e gestori del patrimonio di edilizia sociale.

Il ribaltamento arriva ora dalla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Piemonte, che accoglie integralmente l’appello dell’Atc e annulla l’accertamento. La motivazione è netta: quando l’immobile rientra nella definizione normativa di “alloggio sociale”, l’esenzione Imu opera automaticamente, senza necessità di ulteriori verifiche e senza obbligo dichiarativo.

Il riferimento normativo centrale è l’articolo 13, comma 2, lettera b), del decreto-legge 6 dicembre 2011 n. 201, convertito dalla legge 22 dicembre 2011 n. 214, che ha introdotto l’Imu e previsto l’esenzione per gli immobili destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministero delle Infrastrutture del 22 aprile 2008. La disposizione è stata poi confermata e sistematizzata dalla legge 27 dicembre 2019 n. 160 (legge di bilancio 2020), articolo 1, comma 741, lettera c), numero 3, che ha ribadito l’esclusione dal tributo per gli alloggi sociali.

La Corte piemontese si allinea così all’orientamento prevalente della giurisprudenza di merito e di legittimità. La Cassazione, infatti, ha più volte chiarito che la qualifica di alloggio sociale è un accertamento di fatto rimesso al giudice di merito e che, una volta riconosciuta, l’esenzione opera senza ulteriori condizioni, salvo il rispetto delle caratteristiche tipizzate dal decreto ministeriale del 2008.

Nella sentenza piemontese, il principio viene riaffermato con forza: l’alloggio assegnato dall’Azienda casa territoriale, se conforme ai requisiti normativi, è automaticamente escluso dall’Imu. Non solo: non è richiesta neppure la presentazione della dichiarazione Imu, poiché l’esenzione discende direttamente dalla legge e non da elementi variabili o discrezionali.

La decisione assume un rilievo che va oltre il caso concreto. Da anni, infatti, il contenzioso tra Comuni e aziende casa si alimenta di interpretazioni divergenti, con enti locali che tentano di ampliare la base imponibile e gestori del patrimonio pubblico che rivendicano la funzione sociale degli immobili. La pronuncia della Cgt Piemonte contribuisce a riportare ordine, riaffermando la finalità solidaristica della norma e la necessità di non gravare gli enti di edilizia residenziale pubblica con oneri fiscali che finirebbero per riflettersi sugli inquilini più fragili.

In attesa di un intervento legislativo che chiuda definitivamente la questione, la giurisprudenza continua dunque a tracciare la strada: quando l’alloggio è sociale, l’Imu non è dovuta. E l’Azienda casa non deve pagare ciò che la legge, chiaramente, non le chiede.

Affitti brevi, la stretta definitiva: il Fisco accende i riflettori

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Nel mondo degli affitti brevi italiani sta cambiando tutto. Dopo anni di crescita esplosiva, in cui il settore è diventato un pilastro dell’economia turistica nazionale, il 2026 segna l’inizio di una nuova fase: quella della vigilanza sistematica. La Guardia di Finanza ha infatti varato un piano operativo che mette fine alla stagione dei controlli sporadici e inaugura un monitoraggio continuo, tecnologico e capillare, destinato a ridefinire le regole del gioco per proprietari, gestori e piattaforme digitali.

Il cuore della rivoluzione è il Codice Identificativo Nazionale, il famoso CIN, che da semplice adempimento formale diventa la chiave d’accesso alla legalità. Ogni immobile destinato alla locazione turistica deve esporlo all’esterno e riportarlo negli annunci online: un’impronta digitale che elimina l’anonimato e permette alle Fiamme Gialle di individuare in pochi secondi chi opera fuori dalle regole. L’assenza del codice non è più una semplice dimenticanza: è un campanello d’allarme che fa scattare verifiche approfondite sulla natura dell’attività, dalla sicurezza antincendio alla conformità igienico sanitaria.

A rendere il sistema ancora più incisivo è l’Unità Integrata Permanente per l’Analisi del Rischio (UIPAR), un organismo interistituzionale che coordina l’incrocio dei dati tra Guardia di Finanza, Agenzia delle Entrate e portali di prenotazione. Gli algoritmi confrontano automaticamente annunci, flussi di pagamento e dichiarazioni dei redditi, segnalando in tempo reale incongruenze e possibili evasori. È così che vengono individuate le cosiddette “imprese occulte”: privati che si presentano come host occasionali ma gestiscono in realtà vere strutture ricettive senza versare imposte né Iva.

La stretta non riguarda solo i proprietari. Le piattaforme digitali, da Airbnb ai grandi portali internazionali, sono chiamate a un ruolo attivo come sostituti d’imposta: devono trattenere e versare le ritenute sui canoni intermediati, garantire la tracciabilità dei pagamenti e comunicare correttamente i dati fiscali. Un meccanismo che negli ultimi anni ha già permesso allo Stato di recuperare oltre un miliardo di euro e che ora diventa parte integrante del nuovo modello di vigilanza.

Accanto alla tecnologia, resta centrale il controllo del territorio. Le pattuglie della Guardia di Finanza continuano a mappare fisicamente le zone a più alta densità turistica, dalle città d’arte ai distretti lacustri. È in questi contesti che emergono i casi più eclatanti: come lo stabile nei pressi della Fontana di Trevi trasformato in un hotel di lusso non autorizzato, suddiviso artificiosamente in più partite Iva per eludere i controlli.

La vigilanza si estende anche al segmento luxury, dove l’evasione assume spesso dimensioni internazionali. Le operazioni recenti hanno colpito società con sedi fittizie all’estero che gestivano ville di pregio in Toscana senza pagare imposte in Italia, portando a sequestri milionari e riaffermando il principio della tassazione nel luogo in cui il reddito viene prodotto.
Infine, il piano 2026 punta a contrastare un fenomeno in crescita: le truffe degli “appartamenti fantasma”. Grazie a sistemi informatici sempre più sofisticati, i truffatori pubblicano annunci di case inesistenti, incassano acconti e trasferiscono rapidamente i proventi su conti esteri. La Guardia di Finanza sta affinando strumenti di tracciamento digitale per intercettare questi flussi e bloccare le frodi prima che si trasformino in danni irreparabili per i turisti.

Il messaggio per proprietari e amministratori è chiaro: improvvisarsi host non è più possibile. La compliance diventa una condizione imprescindibile per operare, ma anche una tutela per il valore degli immobili e per la reputazione del settore. In un mercato che continua a crescere, la trasparenza non è solo un obbligo: è la nuova frontiera della competitività.

Detrarre la provvigione dell’agenzia immobiliare: come funziona lo sconto del 19%

Comprare casa è un viaggio emozionante, ma anche un percorso pieno di costi, scadenze e adempimenti. Tra questi, la provvigione dell’agenzia immobiliare è spesso una delle voci più pesanti, soprattutto nelle grandi città dove può arrivare al 4% del valore dell’affare. Per alleggerire il carico, il fisco mette a disposizione una piccola ma preziosa agevolazione: la possibilità di detrarre una parte della spesa nella dichiarazione dei redditi. Un’opportunità che molti ignorano o non sanno come sfruttare.

La detrazione è pari al 19% della provvigione pagata, ma entro un tetto massimo di mille euro. Tradotto in numeri, il beneficio non può superare i 190 euro. Una cifra modesta, certo, ma che può fare la differenza in un momento in cui ogni spesa pesa. Per ottenerla, però, bisogna rispettare una serie di condizioni molto precise.

La prima riguarda l’immobile: deve essere destinato ad abitazione principale. Non basta trasferire la residenza sulla carta; l’immobile deve diventare la dimora abituale dell’acquirente, il luogo in cui vive quotidianamente. La seconda condizione riguarda il mediatore: la fattura deve essere emessa da un agente immobiliare regolarmente iscritto al ruolo previsto dalla legge. Affidarsi a un mediatore non abilitato significa perdere automaticamente il diritto alla detrazione.

Anche la tempistica conta. Molti pagano la provvigione al momento del preliminare di compravendita, e la detrazione è ammessa anche in questo caso, a patto che il preliminare sia stato registrato all’Agenzia delle Entrate. Se però l’affare si blocca e il rogito non viene mai stipulato, il beneficio decade e il fisco recupera quanto detratto.

La situazione si complica quando l’immobile viene acquistato da più persone. Il limite dei mille euro non si moltiplica: va suddiviso tra i comproprietari in base alla quota di proprietà. Due coniugi che acquistano al 50%, ad esempio, potranno detrarre al massimo 95 euro ciascuno, anche se la fattura è intestata a uno solo.

Fondamentale anche la modalità di pagamento. Per accedere allo sconto fiscale, la provvigione deve essere saldata con strumenti tracciabili: bonifico, carta di credito, bancomat o altri sistemi elettronici. Il contante è tassativamente escluso. Conservare ricevute e documenti è indispensabile in caso di controlli.

Infine, c’è il capitolo reddito. Le detrazioni si riducono progressivamente per chi supera i 75mila euro annui e si assottigliano ulteriormente oltre i 120mila. Una normativa più recente ha introdotto anche una riduzione forfettaria di 260 euro sulle detrazioni complessive per chi ha un reddito superiore a 50mila euro, rendendo ancora più difficile ottenere il beneficio pieno.

La detrazione della provvigione non è quindi un automatismo, ma un’opportunità che richiede attenzione, documenti in ordine e pagamenti corretti. Un piccolo sconto, certo, ma che può trasformarsi in un segnale concreto di sollievo in un momento in cui comprare casa è sempre più impegnativo.

Bonus mobili ed elettrodomestici 2026: pubblicata la Guida aggiornata del Fisco

L’ultima Legge di Bilancio ha prorogato anche per il 2026 la possibilità di usufruire del bonus mobili ed elettrodomestici, ovvero la detrazione Irpef del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici, destinati all’arredo di un immobile oggetto di ristrutturazione.

A tal proposito, l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato e aggiornato la Guida Bonus Mobili ed Elettrodomestici, contenente tutte le informazioni utili per poter fruire di tale agevolazione.

Il bonus mobili ed elettrodomestici è una detrazione che si ottiene indicando le spese sostenute nella dichiarazione dei redditi e per accede all’agevolazione è fondamentale la realizzazione di un intervento di recupero del patrimonio edilizio effettuato su singole unità immobiliari o su parti comuni di edifici residenziali.

Inoltre, è importante precisare che l’intervento di recupero edilizio deve essere avviato a partire dal 1° gennaio dell’anno precedente rispetto a quello in cui vengono acquistati mobili ed elettrodomestici, di conseguenza per gli acquisti effettuati nel corso del 2026 la detrazione spetta solo se i lavori edilizi risultano iniziati a partire dal 1° gennaio 2025.

In ambito condominiale, è possibile accedere a tale agevolazione nel caso in cui il condominio effettui lavori di ristrutturazione sulle parti comuni. In tal caso i condòmini possono usufruire dell’agevolazione solo per le spese relative all’acquisto per l’arredo delle parti comuni oggetto dei lavori e ogni condomino può portare in detrazione la spesa in proporzione alla propria quota millesimale.

Anche per il 2026 la detrazione Irpef del 50% va calcolata sul limite massimo di spesa che rimane fissato a 5.000 euro, indipendentemente dall’ammontare delle spese sostenute per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio.

Il limite di spesa riguarda la singola unità immobiliare comprese le pertinenze o la parte comune oggetto di ristrutturazione. Ciò significa che un contribuente che effettua dei lavori di ristrutturazione su più unità immobiliari, avrà diritto più volte al beneficio. La detrazione Irpef del 50% viene ripartita fra gli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo.

Per poter accedere al bonus mobili ed elettrodomestici è necessario che i pagamenti siano stati effettuati con bonifico o carta di debito o credito, difatti non è consentito accedere all’agevolazione se i pagamenti sono stati effettuati con assegni bancari, contanti o altre modalità di pagamento.

Infine, è importante chiarire che la detrazione non utilizzata o fruita solo in parte è legata al beneficiario, non all’immobile, perciò non è trasferibile né in caso di decesso del beneficiario, né in caso di cessione dell’immobile oggetto dei lavori di ristrutturazione.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Bonus mobili, tempistiche e modalità per ottenerlo

L’Agenzia delle Entrate torna sul tema del bonus mobili 2026 per chiarire le tempistiche e le regole per poter fruire dell’agevolazione, rispondendo ad un quesito posto da un contribuente su “La Posta di FiscoOggi”.

Nel caso esaminato, un contribuente si è rivolto al Fisco spiegando di essere intenzionato a ristrutturare il proprio immobile e chiede se può anticipare l’acquisto degli arredi rispetto all’avvio dei lavori e usufruire comunque del bonus mobili in vigore.

In risposta, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito, innanzitutto, che il bonus mobili è una detrazione del 50% per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici destinati ad arredare un immobile oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio. Ciò significa che il bonus mobili è strettamente collegato ad interventi di questo genere, pertanto non è possibile fruire dell’agevolazione se non vi sono interventi di ristrutturazione sull’immobile in oggetto.

A tal proposito, il Fisco chiarisce anche che per poter fruire del bonus mobili è necessario che la data di inizio lavori sia anteriore a quella in cui sono sostenute le spese per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici. La normativa vigente, infatti, stabilisce che il requisito sostanziale sia proprio l’avvio effettivo dei lavori, che deve risultare da elementi oggettivi e documentabili. Ciò significa che non è sufficiente aver programmato i lavori, ma è necessario che il cantiere sia stato formalmente avviato, con tutte le eventuali comunicazioni amministrative richieste.

La legge di bilancio 2026 (legge n. 199/2025) ha prorogato il bonus mobili, stabilendo che è possibile fruire dell’agevolazione anche per le spese sostenute nell’arco del 2026. A tal proposito è importante chiarire che per beneficiare del bonus, gli interventi edilizi devono essere iniziati a partire da una certa data, generalmente fissata all’anno precedente rispetto a quello in cui si sostengono le spese per mobili ed elettrodomestici. Ciò significa che per le spese sostenute nel 2026, il bonus mobili spetta a condizione che i lavori di ristrutturazione siano stati avviati non prima del 1° gennaio 2025.

Nel complesso, il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate ribadisce che il bonus mobili non è una semplice agevolazione destinata semplicemente all’acquisto di arredi e grandi elettrodomestici, ma è un’agevolazione che si inserisce all’interno di un percorso di ristrutturazione, poiché è proprio questo collegamento a giustificare l’agevolazione fiscale e a determinarne le condizioni.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Affitti brevi, la stretta che cambia tutto: tre milioni di lavoratori a rischio incompatibilità

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La nuova disciplina sugli affitti brevi segna un cambio di passo destinato a incidere profondamente sul mercato immobiliare e sul lavoro. La norma, inserita nella Legge di Bilancio 2026, stabilisce che la locazione di tre immobili costituisce automaticamente attività imprenditoriale. Una modifica che, pur presentata come un aggiustamento tecnico, apre scenari complessi per milioni di proprietari.

Gli affitti brevi — contratti turistici sotto i trenta giorni, con immobili arredati e servizi essenziali — finora potevano essere gestiti come attività privata fino a cinque unità. Ora la soglia si abbassa drasticamente: dal terzo immobile scatta l’obbligo di partita IVA, con tutto ciò che ne consegue in termini di regime fiscale, adempimenti contabili, eventuale applicazione dell’IVA e contributi previdenziali. Non più semplice gestione patrimoniale, ma attività economica a tutti gli effetti.

Il punto più delicato, però, non è solo fiscale. La nuova impostazione rischia di creare incompatibilità per categorie numerose e sensibili. I dipendenti pubblici full time, per legge, non possono svolgere attività d’impresa: chi possiede tre immobili destinati agli affitti brevi potrebbe trovarsi costretto a scegliere tra il proprio lavoro e la rendita immobiliare. I part-time fino al 50% hanno margini più ampi, ma solo previa autorizzazione dell’ente e in assenza di conflitti di interesse.

Anche le professioni regolamentate entrano in zona rossa. Avvocati, commercialisti e notai sono soggetti a rigidi vincoli deontologici: l’esercizio di un’attività imprenditoriale può risultare incompatibile con l’iscrizione all’albo. Se la locazione breve assume natura d’impresa, il rischio non è solo un accertamento fiscale, ma un procedimento disciplinare.

Le associazioni dei proprietari immobiliari contestano la misura. Il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, critica l’automatismo che lega la natura imprenditoriale al numero di immobili, sostenendo che la quantità non basta a dimostrare l’esistenza di un’organizzazione d’impresa. Il timore è che la norma finisca per colpire piccoli proprietari che gestiscono in modo non strutturato il proprio patrimonio.

Le conseguenze della nuova soglia potrebbero essere pesanti: aumento degli obblighi fiscali, incompatibilità lavorative, rischi disciplinari per i professionisti, riduzione delle entrate integrative per molti contribuenti. E, in caso di mancato adeguamento, possibili sanzioni amministrative e recuperi fiscali.

La stretta sugli affitti brevi non è un intervento marginale: ridefinisce il confine tra proprietà privata e attività d’impresa, con effetti diretti sulla vita lavorativa di milioni di persone. Per dipendenti pubblici e professionisti, la valutazione della propria posizione diventa urgente per evitare di trovarsi, da un giorno all’altro, in una situazione di irregolarità.

Bonus edilizi 2026: anche gli immobili condonati possono fruire delle agevolazioni

La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto un’importante novità per coloro che possiedono immobili costruiti inizialmente in modo abusivo e poi sanati e condonati attraverso uno dei tre grandi condoni edilizi italiani, ovvero quelli del 1985, del 1994 e del 2003.

Il testo della Manovra 2026 prevede, quindi, che siano ammessi agli interventi di riqualificazione o rigenerazione urbana non solo gli immobili per i quali è stato rilasciato il titolo in sanatoria “ordinaria”, ma anche quelli che l’hanno conseguito attraverso i tre condoni citati.

Difatti, sino a questo momento gli immobili condonati non venivano considerati alla stregua di quelli regolarizzati attraverso le procedure ordinarie, proprio perché inizialmente erano stati costruiti in modo abusivo, causando di fatto l’impossibilità di accesso ai bonus ai milioni di proprietari che, pur avendo sanato la propria posizione pagando le relative somme allo Stato, non potevano comunque fruire delle agevolazioni.

Con l’approvazione della Legge di Bilancio 2026 lo scenario cambia e introduce questa importante possibilità. Attraverso le modifiche apportate, un immobile condonato può accedere ai bonus edilizi, ovvero bonus ristrutturazione, ecobonus, sismabonus e anche al bonus mobili collegato sempre ai lavori di ristrutturazione, con le stesse aliquote valide per gli immobili non condonati, quindi il 50% per le abitazioni principali e il 36% per le altre abitazioni.

Inoltre, il testo della Manovra di bilancio 2026 estende l’applicabilità delle premialità volumetriche anche per gli edifici condonati. Nello specifico si tratta della possibilità di attuare interventi di rigenerazione urbana, riqualificazione, ampliamento o sopraelevazione.

Attraverso la modifica apportata, quindi, i proprietari di immobili condonati negli ultimi 40 anni potranno accedere anche agli incentivi previsti dalle normative regionali anche per questa tipologia di interventi.

L’ampliamento dei bonus edilizi e delle premialità volumetriche agli immobili condonati arriva poiché negli ultimi anni alcune sentenze del Consiglio di Stato e della Corte Costituzionale avevano escluso i beni condonati da queste possibilità, interpretando in senso ristretto la definizione di “titolo edilizio in sanatoria”. In particolar modo, la Corte Costituzionale con sentenza n. 119 del 2024 aveva ribadito che le premialità volumetriche non erano accessibili ai proprietari degli immobili condonati, poiché in qualche modo tali costruzioni, anche se poi regolarizzate, erano comunque nate in modo irregolare.

Pertanto, è stato stabilito dal legislatore che gli immobili regolarizzati con condono non devono essere penalizzati rispetto agli altri e che per supportare il processo di recupero del patrimonio esistente, è necessario che vi sia uniformità nell’accesso alle agevolazioni.

Per poter fruire di tali agevolazioni non è solo necessario che l’immobile sia condonato ma è necessario che la sanatoria sia definitiva e senza contenziosi aperti, è necessario che tutti i requisiti tecnici e urbanistici siano rispettati ed è necessario che vengano presentate le pratiche edilizie corrette e, chiaramente, tutte le procedure fiscali e tecniche richieste per ogni bonus.

A cura di Deborah Maria Foti – Ufficio Stampa ANAPI

Box auto, come cambia la detrazione nel 2026

box auto

La detrazione Irpef per il recupero del patrimonio edilizio continua a rappresentare uno degli strumenti più utilizzati dai contribuenti italiani. Tra gli interventi agevolabili rientra anche l’acquisto o la realizzazione di box e posti auto pertinenziali, un ambito spesso poco conosciuto ma ricco di sfumature operative.

A fare chiarezza è la nuova edizione della guida “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali” pubblicata dall’Agenzia delle Entrate, che definisce con precisione quando il beneficio è riconosciuto, quali spese sono ammesse e come comportarsi in caso di vendita del box.

Secondo il Fisco, la detrazione del 50%, ripartita in dieci quote annuali di pari importo, spetta innanzitutto per la realizzazione di nuovi parcheggi, siano essi autorimesse o posti auto anche a uso comune, purché sia presente – o venga costituito – un vincolo di pertinenzialità con un’abitazione. La norma considera agevolabili esclusivamente gli interventi di nuova costruzione: non rientrano quindi i box venduti da imprese che hanno ristrutturato un edificio cambiandone la destinazione d’uso. Il beneficio è riconosciuto anche per l’acquisto di box già realizzati dall’impresa costruttrice, ma solo per la parte di spesa imputabile alla loro costruzione, da attestare con apposita dichiarazione del venditore.

Nel caso di costruzione ex novo, la detrazione è ammessa anche quando i lavori sono stati realizzati in economia, a condizione che le spese siano documentate da bonifici parlanti e che il vincolo pertinenziale risulti dalla concessione edilizia. Il contribuente deve quindi conservare la documentazione urbanistica e le ricevute dei pagamenti, anche se l’unità abitativa non è ancora ultimata.

Per l’acquisto di un box pertinenziale valgono regole analoghe: occorre che esista – o sia obbligatoriamente costituito – il vincolo con un’abitazione di proprietà del contribuente e che l’impresa costruttrice certifichi i costi di realizzazione, distinti da eventuali spese accessorie non detraibili. L’agevolazione è riconosciuta anche in presenza di un patto di vendita di cosa futura o quando il box è ancora in costruzione, purché la destinazione pertinenziale sia chiaramente indicata nei contratti.

Situazioni frequenti sono quelle in cui casa e box vengono acquistati con un unico atto notarile. In questi casi la detrazione resta limitata ai costi di costruzione del box, che devono essere specificamente documentati. Il Fisco ammette inoltre la detrazione per pagamenti effettuati prima del rogito o anche in assenza di un preliminare registrato, purché il vincolo pertinenziale risulti formalizzato nel contratto prima della dichiarazione dei redditi in cui si richiede il beneficio.

Particolare attenzione è dedicata alle assegnazioni da parte delle cooperative edilizie: la detrazione spetta già dal momento in cui il Consiglio di amministrazione accetta la domanda di assegnazione, anche se il rogito sarà stipulato in un periodo d’imposta successivo. Non rileva neppure l’eventuale mancata registrazione immediata del verbale che formalizza il vincolo pertinenziale, purché la destinazione funzionale del box sia indicata nel preliminare.

Per chi acquista un box pertinenziale, la documentazione da conservare comprende l’atto di acquisto o il preliminare registrato, la dichiarazione del costruttore con l’indicazione dei costi di costruzione e i bonifici effettuati. Il pagamento deve essere eseguito dal beneficiario della detrazione, ma il Fisco riconosce il diritto al beneficio anche al familiare convivente o al convivente di fatto che abbia sostenuto la spesa, purché la fattura riporti la quota di competenza.

Un capitolo a parte riguarda i pagamenti eseguiti senza bonifico parlante. L’Agenzia, richiamando la circolare 43/E del 2016, ammette la detrazione solo se il pagamento avviene davanti al notaio e se il venditore rilascia, oltre alla certificazione dei costi di costruzione, una dichiarazione sostitutiva che attesti l’avvenuta contabilizzazione dei corrispettivi ai fini fiscali.

Il tema più delicato resta quello della vendita del box pertinenziale. Se il contribuente che ha beneficiato della detrazione decide di cedere il box, può continuare a detrarre le rate residue solo se ciò è indicato espressamente nell’atto di vendita. In mancanza di tale clausola, il diritto alla detrazione si trasferisce automaticamente all’acquirente, a condizione che il vincolo pertinenziale con un’abitazione sia riportato nel nuovo atto. Lo stesso principio è stato ribadito anche da Fisco Oggi, la rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate, in risposta a un quesito specifico.

Il quadro delineato dall’Agenzia conferma dunque che la detrazione per box e posti auto pertinenziali resta un’opportunità concreta, ma richiede attenzione nella gestione dei documenti, nella corretta costituzione del vincolo pertinenziale e nella formalizzazione degli atti. Una disciplina che, se conosciuta e applicata correttamente, permette di recuperare una parte significativa dell’investimento sostenuto.