Quando un condominio decide di eseguire lavori straordinari, dalle ristrutturazioni alla sostituzione di impianti, deve garantire la copertura economica necessaria. Non basta approvare la spesa in assemblea, la legge impone la creazione di un fondo speciale, destinato esclusivamente a finanziare questi interventi.
La mancata costituzione del fondo non è una semplice dimenticanza: rende nulla la delibera condominiale. A stabilirlo è l’articolo 1135 del Codice Civile, modificato dalla legge n. 220/2012, che ha introdotto regole più chiare per la gestione economica dei condomini.

Perché il fondo speciale è obbligatorio
I lavori straordinari in condominio vanno oltre la manutenzione ordinaria e includono interventi di grande impatto, come:
– Rifacimento facciate e tetti.
– Sostituzione di ascensori o caldaie centralizzate.
– Efficientamento energetico, come cappotto termico o pannelli solari.
La legge impone che l’assemblea costituisca un fondo speciale, pari all’intero importo dei lavori, per garantire che le opere possano essere effettivamente realizzate.
Se il contratto di appalto prevede pagamenti graduali, il fondo può essere formato progressivamente, in base agli stati di avanzamento (es. 30% all’inizio, 40% a metà, 30% alla fine).

Protezione contro morosità e garanzia per i creditori
Un’altra funzione del fondo è proteggere il condominio dalle morosità. Senza questa riserva, i condòmini in regola con i pagamenti potrebbero dover anticipare le somme per coprire le quote non versate dai morosi.
Infatti, il comma 2 dell’articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice Civile stabilisce che il terzo creditore, cioè l’impresa che esegue i lavori, può rivalersi sui singoli condomini per ottenere il pagamento.
Con il fondo speciale, invece, si evita questo rischio: il denaro accantonato garantisce il saldo delle spese, senza ricadute sui singoli proprietari.

La validità della delibera e il rischio di annullamento
Senza fondo speciale, la delibera che approva i lavori straordinari è nulla. A ribadirlo è una recente sentenza del Tribunale di Genova, la n. 382/2025, che conferma l’importanza di questa riserva economica come condizione essenziale per la validità dell’atto. Se il fondo non viene costituito, qualsiasi condòmino può contestare la delibera e chiederne l’annullamento in Tribunale.

Conclusione
Il fondo speciale non è un semplice dettaglio burocratico, ma una garanzia economica fondamentale per la gestione condominiale. Serve a garantire che i lavori straordinari vengano realizzati senza intoppi, tutelando i condòmini da possibili morosità e assicurando il pagamento dei fornitori. Ogni decisione presa in assemblea deve rispettare questa regola, altrimenti il rischio è quello di bloccare i lavori e invalidare la delibera, con conseguenze economiche e legali per tutti i condòmini.

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