Dopo tante incertezze e frenate, il mercato dei mutui torna a respirare. Il primo semestre del 2025 ha segnato una svolta decisa per il credito immobiliare in Italia, con una crescita della domanda del +20 per cento rispetto allo stesso periodo del 2024.
A trainare il rilancio, il calo dei tassi d’interesse e una politica monetaria espansiva, che hanno riacceso la fiducia delle famiglie. Ma il vero protagonista è la surroga: ben otto richieste su dieci riguardano il trasferimento del mutuo a condizioni più vantaggiose.

Tassi in discesa, mutui più accessibili
La Banca Centrale Europea ha ridotto i tassi di riferimento di 200 punti base in un anno, portando il tasso sui depositi al 2 per cento. Questo ha avuto un impatto diretto sul costo del denaro, rendendo i mutui più convenienti. Il tasso medio sui nuovi mutui si attesta oggi al 3,12 per cento, in netto calo rispetto al 4,42 per cento di fine 2023. Le offerte più competitive sul mercato propongono tassi fissi anche al 2 per cento, come nel caso del Prontomutuo di Banca Popolare Pugliese.

Surroghe: corsa al tasso fisso
Il Barometro CRIF evidenzia un aumento del 63,2 per cento delle surroghe nel primo trimestre 2025. Le famiglie italiane stanno approfittando del contesto favorevole per passare da mutui a tasso variabile a formule a tasso fisso, più stabili e prevedibili. Secondo Simone Capecchi, Executive Director di CRIF, questa tendenza è un segnale di resilienza: “La diffusione dei mutui a tasso fisso, un indebitamento familiare contenuto e la presenza di riserve di liquidità saranno fattori chiave per contenere eventuali tensioni”.

Chi chiede il mutuo e di quanto
Nel 2025, il profilo di chi richiede un mutuo per l’acquisto di una casa in Italia appare ben delineato. La maggior parte delle domande riguarda importi compresi tra i 100mila e i 300mila euro, a conferma di una fascia di investimento medio che riflette il valore degli immobili nelle principali aree urbane e suburbane.
Sul fronte della durata, il 41,6 per cento dei mutui viene stipulato con piani di rimborso tra i 25 e i 30 anni, mentre oltre il 90 per cento delle richieste prevede comunque una dilazione superiore ai 15 anni. Questo orientamento verso soluzioni a lungo termine evidenzia la volontà delle famiglie di distribuire il peso dell’impegno economico nel tempo, cercando una maggiore sostenibilità mensile.
Dal punto di vista anagrafico, il mercato è dominato dalle fasce più giovani e attive. I richiedenti tra i 25 e i 44 anni rappresentano il 62,9 per cento del totale, seguiti dai 45-54enni con il 22 per cento e dagli over 55, che si fermano al 9,7 per cento. In particolare, gli under 36 mostrano una crescente propensione a richiedere mutui con un loan-to-value superiore all’80 per cento, cioè con una copertura finanziaria molto elevata rispetto al valore dell’immobile. Questo dato suggerisce una difficoltà diffusa nell’accumulare capitale iniziale, ma anche una maggiore fiducia nella possibilità di accedere al credito in condizioni favorevoli.
Nel complesso, il mutuatario tipo del 2025 è giovane, orientato a soluzioni di lungo periodo e spesso alla ricerca di un sostegno finanziario che copra gran parte del valore dell’abitazione. Un profilo che riflette le dinamiche economiche e sociali del momento, tra tassi in calo, stabilità occupazionale e desiderio di investire nel mattone come forma di sicurezza e progettualità.

Le differenze regionali e il ruolo delle banche
Nel panorama del credito immobiliare italiano del 2025, le differenze regionali e il ruolo delle banche si rivelano elementi chiave per comprendere l’evoluzione del mercato e le opportunità per le famiglie.
Partendo dalla geografia del credito, emerge con chiarezza una forte polarizzazione: le grandi città come Milano e Roma dominano il mercato, concentrando da sole oltre il 23 per cento dei mutui attivi a livello nazionale, pari a circa 87 miliardi di euro. Seguono Napoli, Torino, Bologna e Firenze, che insieme rappresentano un ulteriore 12 per cento del totale. Questa concentrazione urbana riflette non solo la densità demografica, ma anche la maggiore dinamicità economica e la stabilità occupazionale di queste aree, che rendono più sostenibile l’impegno di un mutuo.
Al contrario, nelle regioni più periferiche o con economie meno vivaci, il ricorso al credito per l’acquisto casa è più contenuto. Liguria, Molise e Valle d’Aosta, ad esempio, registrano cali significativi nelle erogazioni, mentre regioni come Sardegna, Puglia ed Emilia-Romagna mostrano una crescita percentuale tra le più alte. In Toscana, l’erogato è aumentato del 99,7 per cento nel primo semestre, segno di una forte ripresa del mercato locale. Tuttavia, anche in queste aree più dinamiche, il mutuo non è sempre la prima scelta: in contesti dove il lavoro è più precario o i redditi più bassi, molte famiglie preferiscono rimandare l’acquisto o affidarsi a risorse proprie o familiari.
In sintesi, il mercato dei mutui nel 2025 è in ripresa, ma procede a velocità diverse a seconda del territorio e della capacità delle banche di adattarsi alle nuove esigenze. Le città e le regioni più dinamiche trainano la crescita, mentre le aree più fragili restano indietro. Le banche, pur avendo ampliato l’offerta, devono ancora fare i conti con una trasmissione incompleta dei vantaggi della politica monetaria. Il mutuo torna a essere una leva importante per l’investimento familiare, ma solo se accompagnato da condizioni realmente favorevoli e da una strategia inclusiva che tenga conto delle diversità territoriali e sociali.

Politica monetaria e prospettive future
Dopo otto tagli consecutivi, la BCE ha deciso a luglio di mantenere i tassi invariati, in attesa di valutare l’impatto delle tensioni commerciali con gli Stati Uniti. Tuttavia, gli analisti prevedono un possibile nuovo taglio a settembre, che potrebbe portare il tasso sui depositi fino all’1,5%. Questo scenario alimenta l’ottimismo tra gli operatori del settore, che vedono nel secondo semestre un’opportunità per consolidare la ripresa.

Fisso o variabile? La scelta strategica
Il tasso fisso resta la scelta preferita dagli italiani, con quasi il 90% delle richieste orientate verso questa formula. Tuttavia, il variabile sta riguadagnando terreno grazie a un TAN medio del 2,63%, contro il 3,14% del fisso. Per chi è disposto a tollerare un po’ di rischio, il variabile può garantire risparmi significativi: fino a 23.000 euro su un mutuo ventennale da 180.000 euro.

Un mercato in trasformazione
Il 2025 si conferma come l’anno della rinascita per il mercato dei mutui. La combinazione tra tassi in calo, politiche monetarie favorevoli e una domanda in crescita ha riattivato il circuito del credito immobiliare. Le famiglie tornano a investire nella casa, con maggiore consapevolezza e strumenti più flessibili. E mentre le banche affinano le offerte, il mutuo torna a essere non solo un impegno, ma un alleato per costruire il futuro.

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