L’installazione di un servoscala in condominio non richiede l’unanimità: è sufficiente la maggioranza semplice dell’assemblea, e in caso di rifiuto, il condomino disabile può procedere autonomamente, a condizione che non venga compromessa la sicurezza e che sia garantita una via di fuga. La Legge 13/1989, rafforzata dalla riforma del 2012 e dalle recenti sentenze della Cassazione, garantisce il diritto all’accessibilità con procedure semplificate e importanti agevolazioni fiscali fino al 75% per il 2025.

Il quadro normativo attuale per l’accessibilità condominiale
La normativa italiana ha progressivamente rafforzato i diritti delle persone con disabilità o ridotta mobilità nell’ambito condominiale. Il riferimento principale rimane la Legge 13/1989 sull’eliminazione delle barriere architettoniche, che stabilisce procedure specifiche per l’installazione del servoscala in condominio, distinguendola dalle innovazioni ordinarie. L’articolo 1120 del Codice Civile, modificato dalla riforma del 2012, classifica gli interventi per l’eliminazione delle barriere architettoniche come “innovazioni agevolate“, soggette a un regime di approvazione più favorevole rispetto alle modifiche strutturali ordinarie. Mentre le innovazioni standard richiedono una maggioranza dei due terzi del valore dell’edificio, per i servoscala è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale.
La recente sentenza della Cassazione n. 17138/2023 ha ulteriormente ampliato la tutela, stabilendo che l’inaccessibilità di un edificio costituisce discriminazione ai sensi della Legge 67/2006, estendendo la protezione anche agli anziani con problemi di mobilità non certificati come disabili.

Le procedure assembleari: dalla convocazione all’approvazione
Quando un condomino necessita dell’installazione di un servoscala, deve presentare richiesta scritta all’amministratore, che ha l’obbligo di convocare l’assemblea entro 30 giorni. La convocazione deve rispettare il preavviso minimo di 5 giorni e può avvenire tramite raccomandata, PEC, fax o consegna a mano.
L’ordine del giorno deve specificare chiaramente la natura dell’intervento, includendo una stima dei costi e le specifiche tecniche dell’installazione. È consigliabile allegare alla convocazione la documentazione tecnica del progetto, comprensiva di relazioni sulla conformità alle norme DM 236/1989 e agli standard europei EN 81-40:2020.
In prima convocazione, l’assemblea è validamente costituita con la maggioranza dei millesimi di proprietà. Per l’approvazione del servoscala serve il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi. In seconda convocazione, il quorum costitutivo scende a un terzo del valore dell’edificio, mentre quello deliberativo rimane invariato.

I diritti del condomino disabile: l’installazione autonoma
Un aspetto fondamentale della normativa è il diritto del condomino disabile di procedere autonomamente all’installazione qualora l’assemblea respinga la proposta o non si pronunci entro tre mesi dalla richiesta scritta. Questo principio, sancito dall’articolo 2 della Legge 13/1989, rappresenta una tutela essenziale del diritto all’accessibilità.
L’installazione autonoma deve comunque rispettare i limiti dell’articolo 1102 del Codice Civile: non deve impedire agli altri condomini l’uso delle parti comuni, non deve alterare la destinazione del bene comune e non deve pregiudicare la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio. Una volta installato a spese del singolo, il servoscala diventa generalmente utilizzabile da tutti i condomini, secondo la giurisprudenza consolidata.

Ripartizione delle spese e agevolazioni fiscali 2025
Quando l’assemblea approva l’installazione, i costi vengono ripartiti tra i condomini favorevoli secondo i millesimi di proprietà. I condomini contrari possono essere esonerati dalle spese ai sensi dell’articolo 1121 del Codice Civile, dichiarando di non voler usufruire dell’impianto.
Per il 2025, il Bonus Barriere Architettoniche offre una detrazione del 75% delle spese sostenute, con limiti che variano in base alla tipologia di edificio: 50.000 euro per le unifamiliari, 40.000 euro moltiplicati per il numero di unità immobiliari negli edifici da 2 a 8 unità, e 30.000 euro per unità negli edifici con oltre 8 unità. La detrazione viene recuperata in 10 quote annuali di pari importo.
È possibile anche accedere al contributo previsto dalla Legge 13/1989, che può coprire fino al 100% della spesa per importi inferiori a 2.582,28 euro, con percentuali decrescenti per importi superiori. Le domande devono essere presentate al comune di residenza entro il 1° marzo di ogni anno.

Gli aspetti tecnici e le autorizzazioni necessarie
L’installazione di un servoscala deve rispettare precisi standard tecnici. Il DM 236/1989 stabilisce i requisiti di accessibilità, mentre la normativa europea EN 81-40:2020 definisce gli standard di sicurezza specifici per i montascale. I dispositivi devono garantire una capacità di carico adeguata, sistemi di sicurezza come cinture e braccioli interbloccanti, e rispettare i limiti di velocità di 0,15 m/s.
Dal punto di vista delle autorizzazioni edilizie, generalmente è sufficiente una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) per installazioni che non comportano modifiche strutturali significative. Per interventi più complessi che interessano elementi strutturali o la facciata dell’edificio, potrebbe essere necessaria una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

Le recenti evoluzioni giurisprudenziali
La giurisprudenza degli ultimi anni ha costantemente ampliato la tutela del diritto all’accessibilità. Oltre alla già citata sentenza 17138/2023, la Cassazione con la pronuncia n. 3858/2016 ha stabilito che l’installazione di un servoscala crea solo una “limitazione del tutto tollerabile” dell’uso delle scale da parte degli altri condomini, respingendo le opposizioni basate su mere ragioni di comodità.
I tribunali hanno anche chiarito che le obiezioni di natura estetica non sono sufficienti per impedire l’installazione, a meno che non si dimostri un pregiudizio grave e oggettivo al decoro architettonico dell’edificio. La valutazione deve sempre bilanciare il diritto all’accessibilità con gli altri interessi condominiali, con una chiara prevalenza del primo.

Conclusioni operative per amministratori e condomini
L’installazione di un servoscala in condominio rappresenta oggi un diritto fortemente tutelato dalla normativa italiana. Gli amministratori devono garantire la corretta applicazione delle procedure, convocando tempestivamente l’assemblea e fornendo la documentazione necessaria per una decisione informata.
I condomini che necessitano di un servoscala possono contare su procedure semplificate, maggioranze agevolate e, in caso di opposizione assembleare, sul diritto di procedere autonomamente. Le significative agevolazioni fiscali disponibili fino al 2025 rendono inoltre l’intervento economicamente più accessibile.
La tendenza normativa e giurisprudenziale conferma il principio secondo cui l’accessibilità degli edifici costituisce un interesse generale che prevale su considerazioni di mera convenienza o preferenza estetica, garantendo così il pieno diritto alla mobilità e all’inclusione sociale di tutti i cittadini.

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