La Legge di Bilancio 2026 mette mano al settore degli affitti brevi con una riforma che promette di cambiare le regole del gioco per molti proprietari. Se per chi affitta una o due abitazioni cambia poco, la vera rivoluzione arriva per chi gestisce tre o più immobili: da semplice locatore a imprenditore turistico, con obblighi fiscali e contabili ben più stringenti. Ecco cosa prevede la nuova normativa e chi potrà ancora beneficiare della cedolare secca.

Da locatore a imprenditore: il giro di vite sugli affitti brevi
È stato uno dei temi più caldi del dibattito parlamentare sulla Manovra 2026: gli affitti brevi, sempre più diffusi nelle grandi città e nelle località turistiche, finiscono sotto la lente del legislatore. Il nuovo impianto normativo conferma l’aliquota del 21% per la prima casa e del 26% per la seconda, ma introduce una novità dirompente per chi affitta tre o più immobili: in questi casi, il proprietario viene automaticamente considerato un operatore del settore turistico-ricettivo.
Cosa significa in concreto? Che scatta l’obbligo di aprire una partita IVA, tenere una contabilità ordinaria, presentare dichiarazioni fiscali dedicate e rispettare tutti gli adempimenti previsti per le imprese. Non si tratta più di una semplice attività di gestione patrimoniale, ma di un’attività economica vera e propria, con tutto ciò che ne consegue in termini di controlli, oneri e responsabilità. L’obiettivo dichiarato del Governo è duplice: da un lato, contrastare l’evasione fiscale nel settore; dall’altro, riequilibrare il mercato immobiliare, oggi fortemente influenzato dalla redditività degli affitti turistici.

Cedolare secca: chi può ancora beneficiarne (e chi no)
La cedolare secca resta uno strumento centrale per chi affitta immobili a uso abitativo. Si tratta di un regime fiscale agevolato che consente di sostituire IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e bollo con un’unica imposta proporzionale. È una soluzione pensata per semplificare la vita ai piccoli proprietari, soprattutto in caso di locazioni brevi, che non richiedono la registrazione formale del contratto.
Ma attenzione: non tutti possono accedervi. La normativa è chiara nel riservare la cedolare secca alle persone fisiche che affittano immobili abitativi. Restano esclusi gli imprenditori, i professionisti e chi utilizza gli immobili nell’ambito della propria attività economica, ad esempio per alloggiare dipendenti. Anche i redditi derivanti da beni condominiali – come un appartamento intestato a più comproprietari – non possono essere tassati con la cedolare, perché non si configurano come redditi personali.
Inoltre, il regime agevolato si applica solo agli immobili classificati nelle categorie catastali residenziali (A1-A11, esclusa A10). Sono quindi esclusi uffici, negozi, laboratori e tutte le unità destinate ad attività professionali o commerciali. La cedolare secca è pensata per le case, non per le imprese.

Scelte fiscali consapevoli: cosa cambia per i proprietari
La Manovra 2026 impone ai proprietari di immobili una riflessione strategica. Chi possiede più di due appartamenti destinati agli affitti brevi dovrà valutare se proseguire l’attività sotto forma di impresa, con tutti gli oneri che ne derivano, oppure rivedere il proprio modello di gestione. La scelta del regime fiscale, inoltre, potrà essere effettuata al momento della registrazione del contratto o anche negli anni successivi, ma sempre nel rispetto dei requisiti previsti.
Il messaggio del legislatore è chiaro: l’epoca della gestione “amatoriale” degli affitti brevi sta finendo. Chi opera in modo sistematico e con finalità di lucro dovrà adeguarsi a un quadro normativo più rigoroso, che mira a garantire equità fiscale e trasparenza. Allo stesso tempo, la cedolare secca resta uno strumento valido per chi affitta una o due abitazioni, offrendo semplicità e vantaggi economici.
In un mercato immobiliare in continua evoluzione, la riforma degli affitti brevi rappresenta un punto di svolta. I proprietari sono chiamati a fare i conti con nuove regole, ma anche con nuove opportunità: professionalizzare l’attività può significare maggiore redditività e tutela, a patto di affrontare con consapevolezza il salto da privato a imprenditore.

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