Gli abusi edilizi compiuti dall’inquilino non sono una semplice irregolarità: rappresentano una violazione contrattuale che può portare alla risoluzione del contratto ai sensi dell’articolo 1453 del Codice Civile. Il proprietario, oltre a pretendere il ripristino dello stato originario dell’immobile, può trovarsi persino corresponsabile davanti al Comune, motivo per cui la legge gli riconosce il diritto di disdire il contratto per inadempimento.

La risoluzione può derivare da tre circostanze: l’inadempimento di una delle parti, l’impossibilità sopravvenuta della prestazione o l’eccessiva onerosità determinata da eventi straordinari. Nella pratica, è l’inadempimento dell’inquilino a generare la maggior parte delle controversie, soprattutto quando vengono eseguiti lavori non autorizzati o viene alterata la destinazione d’uso dell’immobile.

Sul fronte del recesso, l’inquilino può lasciare l’alloggio in qualsiasi momento se sussistono gravi motivi sopraggiunti e indipendenti dalla sua volontà, come trasferimenti lavorativi, problemi di salute o difficoltà economiche documentate. Il proprietario, invece, può recedere solo alla prima scadenza contrattuale e per motivi specifici, come l’uso personale dell’immobile, la vendita o la necessità di una ristrutturazione radicale.

Una volta sciolto il contratto, l’inquilino deve restituire le chiavi e consentire la redazione del verbale di rilascio. Se non libera spontaneamente l’immobile, il locatore deve avviare la procedura di sfratto, che può richiedere mesi tra precetto, preavviso e intervento dell’ufficiale giudiziario.

Il nodo più delicato resta quello dei lavori eseguiti senza autorizzazione. Il Codice Civile è chiaro: senza consenso del proprietario, l’inquilino non ha diritto ad alcuna indennità per i miglioramenti e può essere obbligato a riportare l’immobile allo stato originario. Solo le riparazioni urgenti possono essere effettuate senza permesso, purché l’urgenza sia dimostrabile e il proprietario venga avvisato tempestivamente.

Quando gli interventi richiedono titoli edilizi come Cila o Scia e non vengono presentati, si configura un abuso edilizio. Le sanzioni possono arrivare a mille euro e, nei casi più gravi, sfociare in responsabilità penali. Un rischio concreto che può compromettere non solo il rapporto di locazione, ma anche la posizione legale dell’inquilino.

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