Affittare un immobile privo di agibilità non è di per sé un salto nel vuoto giuridico. La legge, infatti, non prevede la nullità automatica del contratto: ciò che conta davvero è che l’inquilino sia stato informato in modo chiaro e abbia accettato consapevolmente di prendere in uso un bene privo della certificazione. È una condizione che non cancella la validità dell’accordo, ma che apre scenari delicati, perché il proprietario resta comunque responsabile di aver messo a disposizione un immobile potenzialmente non idoneo all’uso pattuito.

Sul piano normativo, l’assenza del certificato di agibilità – oggi sostituito dalla Segnalazione certificata di agibilità – non impedisce né la vendita né la locazione. Tuttavia espone a sanzioni amministrative e, soprattutto, a conseguenze civili che possono cambiare radicalmente a seconda delle condizioni dell’immobile e del comportamento delle parti.

Nelle compravendite, il venditore è obbligato a consegnare l’agibilità all’acquirente. Se il documento manca, l’acquirente può rifiutare il rogito, chiedere la risoluzione del contratto o domandare un risarcimento danni. La vendita può comunque andare avanti, ma solo se l’acquirente accetta espressamente il rischio. Sul fronte amministrativo, la mancata presentazione della segnalazione entro 15 giorni dalla fine dei lavori comporta sanzioni pecuniarie e può ostacolare l’allaccio ai servizi o l’accesso a incentivi fiscali.

Nelle locazioni, invece, la questione si sposta sul terreno degli obblighi del locatore: consegnare un immobile idoneo all’uso e mantenerlo tale per tutta la durata del contratto. La mancanza di agibilità assume rilievo solo quando incide concretamente sulla possibilità dell’inquilino di godere del bene. Se l’immobile è comunque utilizzabile e l’inquilino ne ha tratto pieno godimento, la giurisprudenza considera l’assenza del certificato una semplice irregolarità amministrativa: non si può chiedere la risoluzione né sospendere il pagamento del canone.

Diverso è il caso in cui l’immobile presenti difetti strutturali tali da renderlo realmente inidoneo all’uso. In questo scenario entra in gioco l’articolo 1578 del Codice civile: se l’inquilino dimostra che la mancanza di agibilità deriva da carenze intrinseche – come altezze insufficienti o scarsa aerazione – può chiedere la risoluzione del contratto, la riduzione del canone e il risarcimento dei danni, salvo che fosse già a conoscenza dei vizi al momento della firma.

La situazione più grave si verifica quando un provvedimento della Pubblica Amministrazione impedisce del tutto l’utilizzo dell’immobile. È il caso, ad esempio, di un locale accatastato come magazzino ma affittato come negozio: se il Comune ne vieta l’apertura, il locatore risponde per inadempimento, avendo garantito una destinazione d’uso impossibile da realizzare.

La Cassazione, con la sentenza n. 7408 del 19 marzo 2024, ha ribadito un principio chiave: la mancanza di agibilità non invalida il contratto, ma l’inquilino deve essere consapevole della situazione e accettarla. Per tutelarsi, il proprietario dovrebbe dichiarare espressamente nel contratto l’assenza dell’agibilità e chiarire se l’onere di ottenerla ricade sull’inquilino.

Il discorso si fa ancora più delicato per gli immobili commerciali. Senza agibilità, il Comune può negare la SCIA e impedire l’apertura dell’attività. Inoltre, l’inquilino – in qualità di datore di lavoro – risponde della sicurezza dei dipendenti: un locale privo di agibilità può essere considerato non idoneo come luogo di lavoro, con il rischio di contestazioni da parte di Asl e Vigili del Fuoco. In caso di infortuni, la mancanza del certificato può aggravare la posizione del titolare, fino a configurare responsabilità penale.

Anche nelle abitazioni, i problemi non mancano: senza agibilità possono sorgere difficoltà nell’attivazione delle utenze, nella richiesta di residenza e nella copertura assicurativa in caso di incidenti domestici. Se le autorità dichiarano l’immobile inagibile, l’inquilino può essere costretto allo sgombero immediato.

La regola, dunque, è una sola: affittare senza agibilità è possibile, ma richiede trasparenza assoluta e consapevolezza dei rischi. La validità del contratto non basta a proteggere né il proprietario né l’inquilino se l’immobile non è realmente idoneo all’uso.

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