Il secondo trimestre del 2026 consegna un’immagine nitida del mercato residenziale italiano: un settore che non arretra, che si muove con cautela ma senza perdere slancio, e che trova nelle nuove costruzioni il vero punto di forza. Le Statistiche trimestrali dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate raccontano un Paese che ha compravenduto oltre 201mila abitazioni tra aprile e giugno, un dato che segna una sostanziale stabilità (+0,1%) ma che nasconde una trasformazione profonda.

La crescita più evidente riguarda infatti le abitazioni di nuova costruzione: rappresentano ancora una quota minoritaria del totale, il 6,4%, ma avanzano con un ritmo che non lascia indifferenti, +15,6% rispetto allo stesso periodo del 2025. È un incremento che compensa il calo delle compravendite di immobili esistenti, in flessione dello 0,8%, e che conferma come la domanda stia cercando qualità, efficienza energetica, comfort abitativo. Le nuove case diventano così il baricentro di un mercato che, pur non esplodendo, continua a muoversi.

Il lieve aumento degli scambi si concentra soprattutto nei comuni capoluogo, dove le compravendite crescono dello 0,5%, mentre nei centri non capoluogo il mercato resta immobile. A livello territoriale, il Sud, il Nord Ovest e le isole mostrano segnali di vitalità, mentre Centro e Nord Est arretrano. Anche nelle grandi città il quadro è variegato: Napoli guida la classifica con un +4,2%, seguita da Genova (+2,9%). Firenze e Palermo, invece, si muovono in controtendenza e registrano una flessione. Roma e Milano, che da sole rappresentano oltre metà degli scambi delle otto principali città italiane, avanzano con passo più contenuto: Roma cresce dello 0,4%, Milano resta sostanzialmente stabile.

Se il mercato delle compravendite procede con equilibrio, quello delle locazioni accelera. Nel secondo trimestre del 2026 sono state registrate circa 248mila nuove locazioni, un aumento che riguarda sia i volumi (+3,1%) sia i canoni annui (+6,3%). Ma il dato più interessante è la metamorfosi delle formule contrattuali: mentre i contratti ordinari di lungo periodo si riducono, le formule agevolate avanzano con decisione. I contratti agevolati di lunga durata crescono di quasi il 10%, e aumentano anche quelli transitori, sia per le abitazioni intere sia per le porzioni.

È un trend che trova conferma nei due mercati più osservati del Paese: Roma e Milano. Nella Capitale le nuove locazioni sfiorano le 13mila unità (+6,1%), con una crescita parallela sia dei contratti ordinari (+8,1%) sia di quelli agevolati (+7,8%). Milano, invece, cambia pelle: qui la spinta verso le formule agevolate è evidente, con un balzo del +76,8% dei contratti agevolati di lungo periodo, effetto diretto del nuovo accordo territoriale siglato nel luglio 2023. I contratti ordinari, al contrario, scendono del 10,2%.

Il 2026 si presenta dunque come un anno di transizione e di assestamento, in cui il mercato immobiliare italiano non corre ma si rafforza, trovando nelle nuove costruzioni e nelle locazioni agevolate i due pilastri di una nuova stagione. Una stagione che parla di qualità, di flessibilità, di esigenze abitative che cambiano e che chiedono risposte diverse rispetto al passato.

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