Il mercato immobiliare italiano ha spento i motori e inserito la marcia d’assestamento. Non è un crollo, ma la fine dell’illusione della crescita infinita. È quanto emerge chiaramente dal G-Market Pulse Q3 2026, l’analisi trimestrale redatta dal Dipartimento Research & Data Intelligence di Patrigest-Gabetti Group.

Dopo anni di sprint sfrenato, il settore sta affrontando una progressiva normalizzazione. Una transizione segnata dal rialzo dei tassi d’interesse, dal raffreddamento dei prezzi e da un’imponente barriera all’ingresso: l’insostenibilità economica dell’abitare, un problema che non riguarda più soltanto le fasce storicamente indigenti, ma minaccia direttamente il ceto medio.

La “zona grigia”: la vera emergenza sociale delle metropoli
Il dato più allarmante scattato dall’analisi riguarda la cosiddetta “zona grigia” dell’abitare: quella fascia di popolazione con un reddito troppo alto per sperare in un alloggio popolare, ma troppo basso per reggere i costi del libero mercato.

A Milano l’emergenza si fa drammatica: tre famiglie su quattro si trovano in condizioni di potenziale disagio abitativo. Se nelle periferie la quota di nuclei in difficoltà supera il 60%, nel centro e nelle zone semicentrali oltrepassa stabilmente il 75%. Un’onda d’urto che ormai travolge l’intera prima cintura urbana e buona parte dell’hinterland.

La situazione non è migliore nel resto d’Italia: a Roma la percentuale di nuclei a rischio supera il 70% in quasi ogni quartiere, mentre a Napoli si toccano picchi superiori al 90% nel centro storico.
«La vera sfida è diversificare l’offerta per rispondere a chi oggi resta escluso sia dalla proprietà sia dall’affitto sostenibile», sottolinea Giulia Sanna, Head of Research & Data Intelligence di Patrigest | Gabetti Group, indicando nello sviluppo del build-to-rent a prezzi calmierati e nel coinvolgimento dei grandi investitori la via d’uscita da una crisi ormai strutturale.

Compravendite in frenata e prezzi ai massimi storici
Se nel primo semestre del 2026 le transazioni avevano retto con un +2,1% (381mila compravendite), l’analisi trimestrale svela il netto cambio di rotta: dal +4,4% del primo trimestre si è passati a un risicato +0,1% nel secondo. Per la fine dell’anno si stima una chiusura a circa 761mila transazioni (-0,8% sul 2025).

A raffreddarsi sono anche i prezzi, che nel terzo trimestre segnano un modesto +1,3% su scala nazionale (+1,4% nelle grandi città), ben lontano dalle impennate dei mesi precedenti. Milano resta la regina inaccessibile dei listini (+53,4% rispetto al pre-pandemia del 2019), ma le stime generali vedono un imminente congelamento dei valori: +0,3% per il 2026 e un lieve calo (-0,6%) previsto per il 2027.

«Non siamo di fronte a un’inversione di tendenza o a un crollo, ma a un necessario assestamento», evidenzia Luca Dondi dall’Orologio, Amministratore Delegato di Patrigest | Gabetti Group. «La voglia di casa resta alta, ma una fetta sempre più ampia di acquirenti deve fare i conti con la sostenibilità finanziaria della scelta».

Mutui e credito: scatta l’autoselezione (soprattutto per i giovani)
Il vero collo di bottiglia resta l’accesso al credito. Con i tassi per i mutui saliti al 3,4% (rispetto al 3,2% di un anno fa) e gli indici Euribor ed Eurirs in costante spinta verso l’alto, le banche hanno stretto le maglie.

Il risultato è una spietata autoselezione: tantissimi potenziali acquirenti rinunciano all’acquisto ancora prima di presentare la domanda di mutuo. A pagarne il prezzo più alto sono gli under 40, per i quali il finanziamento copre oltre il 65% delle transazioni. Oggi chi riesce a ottenere un mutuo deve farsi carico di un importo medio di 147.800 euro (+20% in tre anni) e spalmare il debito su una durata media di ben 27 anni.

Boom per le nuove costruzioni e affitti sempre più brevi
In questo scenario a due velocità si distinguono due controtendenze rilevanti:
• Il riscatto del nuovo: Le compravendite di abitazioni nuove o di nuova costruzione balzano del +15% nel Q1 e del +16% nel Q2. L’84% degli italiani indica come prioritari l’efficienza energetica, la sicurezza e i minori costi di manutenzione. La tipologia più ambita resta il trilocale (34% della domanda).
• Fuga verso l’affitto temporaneo: Con la proprietà che diventa un miraggio, cresce il mercato della locazione (+3,1% con oltre 510mila nuovi contratti nel semestre). Tuttavia, a mutare è la natura stessa dell’affitto: dal 2019 a oggi i contratti di lungo periodo sono crollati del 21%, mentre volano quelli temporanei (+15%) e agevolati temporanei (+41%), a conferma di una flessibilità abitativa spesso subita più che scelta.

Comunicato stampa

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