I ripartitori di calore sono strumenti di misura installati sui corpi scaldanti per contabilizzare i consumi individuali negli impianti centralizzati. La loro diffusione è esplosa dopo l’entrata in vigore del D.Lgs. 102/2014, che ha imposto la termoregolazione e la contabilizzazione del calore negli edifici serviti da impianti centralizzati, salvo comprovata impossibilità tecnica o inefficienza economica. Da allora, questi dispositivi sono diventati un elemento strutturale della vita condominiale, con un impatto diretto sulla ripartizione delle spese e sulla gestione dell’impianto.

La disciplina tecnica è oggi regolata dal D.M. 21 aprile 2017, n. 93, che ha introdotto un sistema organico di verifiche periodiche sugli strumenti di misura. I ripartitori rientrano tra gli apparecchi soggetti a controllo, con obblighi di verifica che gravano sul condominio e che impongono interventi ciclici di manutenzione, sostituzione o aggiornamento. La normativa non si limita a prescrivere controlli: definisce anche le condizioni di conformità, le modalità di verifica e le responsabilità dell’amministratore, che deve garantire il corretto funzionamento dei dispositivi e la loro rispondenza ai requisiti tecnici.

Sul piano giuridico, la qualificazione degli interventi sui ripartitori è cruciale. La giurisprudenza più recente – dalla Cassazione n. 36379/2022 al Tribunale di Torino n. 4469/2025 – ha chiarito che la distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria non dipende dal costo o dall’etichetta utilizzata, ma dalla funzione dell’intervento. Se l’operazione serve a mantenere l’efficienza del sistema di contabilizzazione, senza alterare la struttura dell’impianto, essa rientra nell’ordinaria amministrazione. È un principio che ha trovato ulteriore conferma nella sentenza del Tribunale di Bologna n. 5038/2026: la sostituzione dei ripartitori per obsolescenza o fine vita delle batterie è ordinaria amministrazione, perché garantisce la continuità del servizio e risponde a obblighi normativi di verifica periodica.

Questa qualificazione ha effetti immediati: l’amministratore può disporre l’intervento senza necessità di una delibera assembleare, salvo che si tratti di spesa di particolare entità; il quorum deliberativo resta quello semplice; il diritto di voto spetta all’usufruttuario, ai sensi dell’art. 67, comma 6, disp. att. c.c. È un punto spesso frainteso nelle assemblee, dove la percezione soggettiva dei condomini tende a sovrastare il criterio funzionale. Ma la giurisprudenza è chiara: ciò che conta è la finalità dell’intervento, non la sua “apparenza” straordinaria.

La disciplina dei ripartitori, dunque, si colloca in un equilibrio tra obblighi tecnici, responsabilità gestionali e regole giuridiche. La loro sostituzione non è un’innovazione, non modifica l’impianto, non incide sulla destinazione del bene: è un intervento necessario, ciclico, fisiologico. E proprio per questo appartiene all’ordinaria amministrazione, con tutte le conseguenze che ne derivano in termini di competenze, quorum e titolarità del voto.

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