Il lavoro dell’amministratore condominiale comprende grandi responsabilità e lo svolgimento di numerose mansioni, tutte collegate alla gestione di uno o più condomini. Ma quanto guadagna, in Italia, un amministratore di condominio?
La categoria sostiene di essere pagata poco. Anzi, pochissimo. I condòmini, però, ritengono che le spese per l’amministratore siano eccessive. Chi ha ragione?

Premessa
I guadagni di un amministratore di condominio sono variabili in base al numero degli edifici e delle unità immobiliari gestite. Non esistono tariffari nazionali ma, come previsto dall’articolo 1129 del Codice Civile, l’amministratore è obbligatorio in presenza di più di otto proprietari.
Data la crescente complessità di gestione dei contesti condominiali, sono in costante aumento i condomini che decidono di avvalersi di questa figura professionale, anche nei casi non espressamente obbligatori per legge.
In apparenza, infatti, la vita di condominio può sembrare tranquilla. Ma la stretta vicinanza di diversi nuclei familiari può generare malumori e problematiche comuni tra i condòmini. La figura dell’amministratore di condominio interviene proprio per gestire questi problemi, oltre che per amministrare le finanze condominiali.

Il calcolo base
L’amministratore riceve una quota per ogni unità immobiliare presente nel condominio che amministra. In media, si tratta di circa 50-80 euro l’anno per unità, con tariffe che possono aumentare a seconda della posizione geografica dell’edificio, della sua complessità di gestione, del pregio e di molto altro. In linea generale, per uno stabile condominiale di media grandezza in una grande città, si può arrivare a 80-120 euro l’anno per appartamento, cifra che può superare anche i 300 euro per condomini più lussuosi.
Questo significa che, al mese, un amministratore di condominio percepirà una media tra i 4 e i 10 euro per unità condominiale, con picchi anche di 25 euro per contesti maggiormente pregiati.

Il confronto con gli altri Paesi europei
Sembra che in Italia gli stipendi di un amministratore di condominio siano tra i più bassi di tutta Europa. Ecco alcuni dati forniti dall’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari in merito al guadagno medio di un amministratore italiano rispetto ai suoi colleghi europei, per unità immobiliare al mese:
• Italia 8 euro;
• Francia 15 euro;
• Lussemburgo 16 euro;
• Belgio 17 euro;
• Paesi Bassi 23 euro;
• Germania 25 euro.
Stando alla media nazionale di 8 euro per unità immobiliare e considerando un condominio da 20 unità immobiliari, il compenso mensile di un amministratore sarà quindi di 160 euro per condominio, tasse e oneri vari esclusi.

Il compenso di un amministratore
Per comprendere quanto sia l’effettivo guadagno mensile, bisogna però prendere in considerazione i diversi elementi che determinano il compenso dell’amministratore:
• il numero di condomini gestiti;
• il numero totale di unità immobiliari amministrate;
• l’ubicazione degli stabili condominiali;
• i servizi effettivamente offerti;
• i compensi concordati con l’assemblea condominiale.
In linea generale, i prezzi vengono concordati a partire dal tariffario da amministratore di condominio ANACI, ovvero l’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari. Questo fornisce le linee guida sui compensi medi per questa tipologia di professione. Tuttavia il singolo amministratore può accordarsi per cifre più elevate.
Ipotizzando che il professionista riceva 80 euro l’anno per ogni unità, il costo dell’amministratore di condominio per 6 unità immobiliari sarà di circa 480 euro l’anno, pari a 40 euro mensili.
Poiché difficilmente il singolo professionista gestisce uno stabile solo, si può ipotizzare che un professionista di media esperienza, che si occupa di una ventina di condomini dalle unità immobiliari e dai compensi variabili, possa attestarsi su un guadagno di 3mila euro lordi mensili, che si traducono in uno stipendio netto per l’amministratore di condominio di circa 1.500-1.800 euro mensili.
Si tratta di riferimenti soltantoindicativi perché, come già precisato, molto dipende dalle tariffe concordate, dalla complessità del condominio e dalla zona in cui è situato.
Per questa ragione, la forbice di fatturato può essere molto ampia: dai 20mila agli oltre 60mila euro l’anno.
L’importo può variare in base alle proprie capacità e all’esperienza maturata e, di conseguenza, al numero di condòmini che si riescono a gestire contemporaneamente. La cifra che si può raggiungere dipende infatti dal numero di condòmini che si amministrano, dal numero di appartamenti e dalla complessità della gestione.
Naturalmente, un amministratore di condominio fresco di corso o nei suoi primi 2-3 anni di esperienza lavorativa avrà meno immobili da gestire (potenzialmente solo uno, nel primo anno di attività) e riceverà di conseguenza un compenso inferiore. Nel corso degli anni, però, le cifre possono alzarsi sensibilmente: un amministratore di condominio con oltre 20 anni di esperienza e con più condomini grandi in gestione può guadagnare cifre di molto superiori alla media sopra riportata.

La determinazione dello stipendio dell’amministratore
L’amministratore è tenuto a concordare preventivamente il suo compenso.
Infatti, l’articolo 1129 del Codice Civile impone l’obbligo di presentare un preventivo dettagliato, includendo sia le attività ordinarie sia quelle straordinarie.
Di norma, viene prevista una quota fissa per unità immobiliare e una variabile in base agli incarichi aggiuntivi.
È l’assemblea condominiale che, al momento del rinnovo annuale del contratto con l’amministratore o in caso di nuova nomina, deve analizzare e approvare il preventivo presentato, secondo le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile.
Il compenso concordato può essere modificato in itinere, ad esempio quando emergono nuove esigenze del condominio o nel caso si rendesse necessario assegnare ulteriori incarichi.
L’onorario di un amministratore di condominio deve coprire le spese sostenute da questo professionista per svolgere le sue mansioni. La normativa di riferimento si trova in diversi articoli del Codice Civile. Ad esempio nell’Art. 1129 “Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore”, nell’Art. 1130 “Attribuzioni dell’amministratore”, nell’Art. 1131 “Rappresentanza” e infine nell’Art. 1133 “Provvedimenti presi dall’amministratore”.

La corresponsione del compenso
L’amministratore ha diritto di prelevare il proprio compenso dal conto corrente condominiale, rilasciando fattura.
Naturalmente, il corrispettivo prelevato deve essere quello approvato dall’assemblea in sede di nomina o rinnovo.
Il compenso dell’amministratore è suddiviso tra i condòmini in base ai millesimi e il suo corrispettivo deve essere corrisposto:
• da tutti i condomini,
• dal locatore (proprietario dell’immobile) e non dal conduttore.
Il pagamento dell’amministratore avviene annualmente, al termine del mandato. Nel caso di revoca, durante il mandato, egli matura il diritto al compenso per l’attività sino ad allora svolta. Nell’ipotesi di revoca senza giusta causa, ha diritto ad ottenere integralmente il compenso.

Le possibilità di carriera degli amministratori
In genere, la carriera di un amministratore di condominio inizia con la gestione di un singolo stabile, per poi passare nel corso degli anni all’acquisizione e alla gestione di più immobili.
Di solito l’acquisizione avviene tramite canali commerciali tradizionali (come brochure, biglietti da visita e volantini), canali commerciali online (come un sito web o l’iscrizione a liste online) o tramite il classico passaparola. Ecco perché in questa professione le abilità personali, che in genere consentono di crearsi una buona reputazione, sono molto importanti.

Da liberi professionisti a imprenditori
A condomini più grandi e articolati corrispondono in genere maggiori responsabilità: un amministratore di condominio alle prese con la gestione di un immobile molto popoloso, magari composto da più palazzine con impianti distinti, dovrà infatti trascorrere molto tempo amministrando le finanze condominiali e contattando i fornitori per risolvere le problematiche emerse con gli impianti e le parti comuni.
Per questo motivo, spesso gli amministratori di condominio non lavorano da soli, ma assumono uno o più collaboratori; questi possono svolgere mansioni di segretariato o mansioni più tecniche, come piccole manutenzioni o consulenze sui grossi lavori da effettuare nei vari stabili.
Se l’attività si ingrandisce ulteriormente, sarà possibile diventare veri e propri imprenditori nel settore immobiliare: esistono infatti studi associati che riuniscono più amministratori di condominio, oppure studi creati da un singolo amministratore che si avvale di una folta schiera di collaboratori. In questo caso, il guadagno dipenderà non solo dal numero di immobili gestiti dallo studio, ma anche dalle abilità imprenditoriali del suo fondatore.

I compiti di un amministratore
I compiti di un amministratore di condominio comprendono le seguenti attività:
• Rappresentanza legale e processuale del condominio;
• Gestione ordinaria del condominio;
• Convocazione delle assemblee periodiche;
• Adempimento degli obblighi fiscali;
• Gestione dei registri condominiali;
• Garanzia dell’osservanza del regolamento condominiale;
• Sollecito dei pagamenti dei condòmini morosi;
• Gestione straordinaria.

Gestione ordinaria e gestione straordinaria
L’importo preventivato dall’amministratore per la gestione ordinaria annuale deve basarsi sul tempo dedicato a svolgere le funzioni sopra elencate, nonché su tutti i costi sostenuti (come i costi degli stipendi di eventuali collaboratori, il costo dell’affitto dello studio e delle relative utenze o i costi di software e altri strumenti tecnologici).
Per coprire almeno in parte le spese vive, alcuni amministratori chiedono al condominio un rimborso per le spese di cancelleria o altre spese amministrative.
L’importo annuale richiesto dall’amministratore di condominio per la gestione ordinaria deve essere accettato dai condòmini durante l’assemblea ordinaria annuale e deve essere specificato nel bilancio preventivo del condominio, unitamente alla stima di eventuali rimborsi spese. Non tutte le spese sostenute dall’amministratore nel suo lavoro quotidiano sono addebitabili al condominio, che può sempre vigilare sulle spese esposte dall’amministratore ed eventualmente contestarle.
Un discorso a parte va fatto per i lavori straordinari che, come dice il nome stesso, esulano dalle spese fisse annuali e comportano un aumento del carico di lavoro per l’amministratore di condominio. In questo caso, durante l’assemblea straordinaria per l’approvazione della spesa aggiuntiva, l’amministratore può chiedere al condominio un onorario extra (in genere calcolato come una piccola percentuale che si aggira di solito intorno al 2-3% dell’importo complessivo dei lavori straordinari).

Quante ore lavora un amministratore di condominio
Questa professione non è regolata da orari rigidi, di conseguenza il tempo dedicato alla gestione dei condomini dipenderà dalla complessità degli stessi, dagli incarichi concordati con l’assemblea condominiale e molto altro ancora.
A scopo esemplificativo, si può ipotizzare che il tempo necessario per le attività tipiche dell’amministratore all’incirca sia:
• di 10-15 ore settimanali per condomini piccoli, fino a 10 unità immobiliari;
• di 20-30 ore settimanali per condomini medi, fino a 30 unità immobiliari;
• oltre 40 ore per condomini grandi, dal numero di unità immobiliari particolarmente grande.
A queste tempistiche, dovranno essere aggiunte anche le eventuali ore aggiuntive per imprevisti, emergenze e altre questioni che richiedono l’improvvisa presenza dell’amministratore.
In ogni caso, le fasce temporali indicate hanno valore solamente generico poiché, come più volte ribadito, quella dell’amministratore è una professione versatile e flessibile, che non può essere riassunta all’interno di orari lavorativi standard.

Come diventare amministratore di condominio
Per svolgere questo lavoro non occorre conseguire alcuna laurea, ma è necessario essere in possesso di alcuni requisiti, quali:
• l’ottenimento del diploma di scuola superiore secondaria;
• l’essere in possesso di tutti i diritti civili;
• non aver commesso reati contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica o il patrimonio;
• non aver subito pene detentive tra 2 e 5 anni per reati non colposi;
• non essere interdetti, inabilitati o protestati.
Inoltre, è fondamentale superare un apposito corso di formazione.
L’accesso alla professione è infatti regolamentato dalle disposizioni presenti nell’articolo 71 del Regio Decreto 318/48, poi aggiornato dalla Legge 220/2012, nota anche come Riforma del Condominio.
Questi corsi in genere sono erogati da enti privati e sono a pagamento. Al termine del corso si ottiene un attestato che permette di inserire il proprio nome nelle liste degli amministratori di condominio disponibili e iniziare a candidarsi per la gestione di una o più palazzine.
A supporto della propria attività ci si potrà iscrivere anche a un’associazione di categoria. Queste chiedono in genere una quota associativa di poche centinaia di euro all’anno, a fronte di aggiornamenti costanti sulle normative e sulle buone prassi del settore. La frequenza di corsi di aggiornamento professionale costituisce infatti un obbligo ai sensi del Codice Civile.
Una volta in possesso dei requisiti previsti, il professionista può avviare la sua professione, ad esempio in regime di Partita IVA, con codice ATECO 68.32.00.
Infine, per gestire le finanze di un condominio occorre dotarsi di un apposito software gestionale. Ne esistono di diversi, ma i software più sofisticati e completi costano alcune centinaia di euro.
Si precisa che il titolo di studio non è necessario per coloro che risiedono nello stesso stabile condominiale e hanno condotto per almeno un anno, nei tre precedenti all’entrata in vigore della Riforma del Condominio, l’attività in carica da amministratori.

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