Quando un appartamento diventa inagibile, il proprietario si trova improvvisamente davanti a un doppio problema: non può più viverci, ma continua a dover sostenere le spese condominiali. Una beffa? Non secondo il Codice Civile, che lega gli oneri non all’uso effettivo dell’immobile, bensì alla comproprietà delle parti comuni. È un principio chiaro, ribadito più volte anche dalla Cassazione: chi possiede un’unità immobiliare in condominio resta obbligato a contribuire ai costi, indipendentemente dal fatto che l’appartamento sia abitabile o meno.

La dichiarazione di inagibilità, prevista dal Testo Unico dell’Edilizia, certifica che l’immobile non è più sicuro o idoneo all’uso. Può accadere dopo un incendio, un terremoto, un’alluvione o per il semplice deterioramento strutturale. Ma, anche in queste condizioni, l’unità immobiliare continua a far parte dello stabile: resta collegata alle sue strutture portanti, agli impianti, ai servizi condivisi. Per questo l’assemblea può deliberare interventi che la riguardano e, di conseguenza, il proprietario deve continuare a partecipare alle spese.

Il principio è semplice: l’inagibilità non sospende gli obblighi. Le quote per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni, l’amministrazione, la portineria, le pulizie, l’energia per ascensori e luci condominiali restano dovute integralmente. Lo stesso vale per le quote fisse dei servizi centralizzati, come il riscaldamento. L’unico alleggerimento possibile riguarda i costi legati ai consumi effettivi: se l’appartamento è vuoto, non si pagano le componenti variabili di acqua o riscaldamento.

In alcuni casi, l’assemblea può decidere riduzioni temporanee per solidarietà interna, soprattutto quando l’inagibilità deriva da calamità naturali. E se l’immobile è dotato di pertinenze completamente scollegate dagli impianti condominiali, come un garage autonomo, queste potrebbero essere escluse da alcune spese. Sul fronte fiscale, la legge prevede anche la possibilità di ottenere la riduzione del 50% dell’IMU.

Le cose non cambiano nemmeno quando l’inagibilità è causata dal condominio stesso, magari per lavori mal eseguiti o per negligenza nella manutenzione. Le spese comuni restano dovute, ma il proprietario può chiedere il risarcimento dei danni, compresi i mancati affitti o i disagi abitativi. È un percorso distinto, che passa per il giudice, come confermato dalla giurisprudenza.

Rifiutarsi di pagare le spese condominiali è possibile solo in casi eccezionali: errori nelle tabelle millesimali, proprietà cessata per demolizione o esproprio, delibere illegittime. L’inagibilità, da sola, non rientra tra le cause che permettono di sospendere i pagamenti. Per questo, quando la situazione si complica, la strada più prudente resta quella di rivolgersi a un legale, verificare la correttezza delle delibere e delle tabelle e valutare eventuali responsabilità del condominio.

In definitiva, un appartamento inagibile può smettere di essere una casa, ma non smette di essere parte del condominio. E il condominio, come sempre, presenta il conto.

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