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Una delle tipologie di contratto d’affitto più diffuse è il contratto di locazione 4+4. Questa formula consente a locatore e conduttore di definire il canone mensile ed eventuali ulteriori accordi senza richiedere l’assistenza di alcuno, notaio o avvocato. È sufficiente procedere con una scrittura privata che, per essere valida, deve essere poi controfirmata dalle parti. A vincolare le due parti sanno la durata minima dell’accordo, stabilita dalla legge, e la procedura di rescissione del contratto.
Entro 30 giorni dalla sua stipula, il contratto deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate. Il costo dovrebbe essere equamente ripartito, al 50 per cento, tra locatore e conduttore, ed entrambi sono ritenuti responsabili in caso di mancato pagamento. Effettuata la registrazione, il locatore deve darne notizia al conduttore e amministratore di condominio entro e non oltre i 60 giorni successivi.
La durata massima di un contratto di locazione 4+4 non è fissata dalla legge, che invece stabilisce la durata minima. In particolare, la durata minima è di quattro anni. Quindi il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro anni (da qui il nume “4+4”), salvo comunicazione di disdetta da parte del conduttore. Disdetta che deve essere comunicata con almeno 6 mesi di anticipo rispetto al termine della prima scadenza, attraverso una raccomandata A/R o PEC.
Al termine della seconda scadenza di un contratto di locazione 4+4, invece, entrambe le parti sono libere di disdire l’accordo, avvisando con almeno 6 mesi di anticipo la controparte. Se nessuno chiede il recesso, il contratto si rinnova automaticamente.
La disdetta di un contratto di locazione 4+4 è permessa al locatario, durante i primi 8 anni di affitto, a patto che sussistano determinate condizioni. La disdetta per giusta causa può consistere in eventi non prevedibili in anticipo e non menzionati nel contratto controfirmato; eventi o situazioni completamente indipendenti dalle volontà dell’inquilino; fatti oggettivi che rendono impossibile la prosecuzione del contratto d’affitto.
