Nel silenzio dei tubi e nei vapori invisibili degli impianti di climatizzazione, può annidarsi un nemico subdolo e potenzialmente letale: la Legionella pneumophila. Il batterio responsabile della legionellosi, una forma grave di polmonite, continua a diffondersi in Europa e in Italia, con numeri in costante crescita. E il condominio, con le sue torri di raffreddamento, serbatoi d’acqua e impianti centralizzati, è uno degli ambienti più vulnerabili.

I numeri parlano chiaro: casi in aumento in Italia e in Europa
Secondo il report ufficiale dell’Istituto Superiore di Sanità, nel 2023 in Italia sono stati notificati ben 3.911 casi di legionellosi, con un’incidenza di 66,3 casi per milione di abitanti, il dato più alto mai registrato nel Paese. Si tratta di un incremento del 25% rispetto al 2022, quando i casi erano stati 3.111. La distribuzione geografica resta fortemente sbilanciata: circa il 75% dei casi è stato segnalato in sei regioni – Lombardia, Emilia-Romagna, Toscana, Veneto, Lazio e Piemonte.
A livello europeo, il Centro europeo per la prevenzione e il controllo delle malattie (ECDC) ha confermato che il trend è in crescita costante. Nel 2021, erano stati registrati 10.723 casi, il tasso di notifica più alto mai rilevato. I dati più recenti indicano che la legionella è ormai una minaccia endemica, con picchi stagionali tra giugno e dicembre, ma con casi sempre più frequenti anche nei mesi primaverili.

Cosa significa tutto questo per il condominio?
Per gli amministratori condominiali, questi numeri non sono solo statistiche: sono un campanello d’allarme. La legionella si trasmette per via aerea, attraverso l’inalazione di micro-gocce d’acqua contaminata. Gli impianti condominiali – in particolare torri evaporative, serbatoi, autoclavi, rubinetti e docce – possono diventare incubatori perfetti se non gestiti correttamente.
Un impianto mal mantenuto può trasformarsi in un rischio sanitario concreto. E in un contesto residenziale, un singolo caso può coinvolgere più persone, generando responsabilità civili e penali per l’amministratore e potenziali contenziosi con i condomini.

I rischi concreti: salute, reputazione e sanzioni
La legionellosi può avere conseguenze gravi, soprattutto per anziani, immunodepressi e soggetti fragili. La forma più severa, nota come “malattia del legionario”, può portare a ricoveri prolungati e, nei casi più gravi, al decesso.
Dal punto di vista legale, il mancato rispetto delle normative può costare caro. In Italia, il Decreto Legislativo 23/2018 e le Linee guida per la prevenzione della legionellosi impongono obblighi precisi. Le sanzioni per gli amministratori possono arrivare fino a 30.000 euro, e in caso di decesso di un condomino per contagio, si può configurare responsabilità penale personale.

Prevenzione: cosa fare e come farlo bene
La prevenzione è l’unica arma efficace contro la legionella. E passa attraverso una gestione tecnica rigorosa e documentata. Ecco le misure fondamentali che ogni amministratore dovrebbe adottare:
– Analisi periodiche dell’acqua, affidate a laboratori accreditati, per rilevare la presenza del batterio.
– Pulizia e disinfezione programmata di serbatoi, tubature, autoclavi e impianti di climatizzazione.
– Controllo delle temperature: mantenere l’acqua calda sopra i 50°C e quella fredda sotto i 25°C riduce drasticamente la proliferazione del batterio.
– Registro degli interventi, con tracciabilità delle operazioni effettuate e delle analisi eseguite.
– Formazione del personale tecnico, per garantire competenze aggiornate e conformi alla normativa.

Normativa di riferimento: cosa dice la legge
Oltre al D.Lgs. 23/2018, gli amministratori devono fare riferimento alle Linee guida nazionali per la prevenzione e il controllo della legionellosi, pubblicate dal Ministero della Salute. Queste indicano le modalità di valutazione del rischio, le frequenze dei controlli e le procedure di bonifica.
In caso di impianti centralizzati, è obbligatorio redigere un documento di valutazione del rischio legionella, che deve essere aggiornato periodicamente e disponibile per eventuali ispezioni da parte delle autorità sanitarie.

Verso una gestione consapevole: il ruolo dell’amministratore
La figura dell’amministratore condominiale è oggi più che mai centrale. Non solo come gestore, ma come garante della salute pubblica. La legionella non è un problema da sottovalutare né da delegare: richiede competenze tecniche, attenzione costante e una visione preventiva.
Investire nella sicurezza degli impianti non è solo un dovere legale, ma una scelta strategica. Significa tutelare gli inquilini, evitare sanzioni, proteggere la reputazione del condominio e contribuire alla salute collettiva.

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