Quando è emerso che Jannik Sinner, uno degli sportivi italiani più pagati al mondo, aveva acquistato due immobili di pregio a Milano accendendo un mutuo da circa 4 milioni di euro tramite una società, la notizia ha suscitato sorpresa e interrogativi. Perché mai un multimilionario dovrebbe ricorrere a un prestito bancario per comprare casa? Perché non pagare in contanti, evitando interessi e vincoli?

La risposta è semplice, ma controintuitiva: perché è più conveniente. E non si tratta di un’eccezione. Quella di Sinner è solo la punta dell’iceberg di una prassi consolidata tra gli High Net Worth Individuals (HNWI), ovvero coloro che dispongono di patrimoni investibili superiori ai 5 milioni di dollari, e ancor più tra gli Ultra-HNWI, con ricchezze superiori ai 30 milioni. Per loro, il debito non è un peso, ma uno strumento. E il mutuo, lungi dall’essere un ripiego, è una leva strategica.

Il paradosso apparente: indebitarsi per scelta
Nel senso comune, il debito è spesso associato a necessità, non a opportunità. Ma per chi ha accesso a capitali ingenti, il mutuo non è un obbligo, bensì una scelta razionale. “Usare il denaro degli altri per finanziare un investimento che genera valore è una delle regole d’oro della finanza”, spiega Andrea Battista, esperto di wealth management. “Il mutuo consente di mantenere liquidità disponibile per altre operazioni, diversificare il rischio e ottimizzare la fiscalità”.
In altre parole, il mutuo permette di moltiplicare la capacità di investimento senza immobilizzare capitali. Se un investitore ha 10 milioni di euro, può usarne 2 come anticipo per cinque immobili da 2 milioni ciascuno, finanziando il resto con mutui. Se il valore degli immobili cresce del 10%, il guadagno potenziale è molto più alto rispetto a un acquisto cash di un solo immobile.

La leva finanziaria: moltiplicare i rendimenti
Il concetto chiave è la leva finanziaria. In finanza, la leva è l’uso del debito per aumentare il potenziale rendimento di un investimento. Se il costo del denaro (cioè il tasso d’interesse del mutuo) è inferiore al rendimento atteso dell’investimento immobiliare (tra affitti e rivalutazione), allora il debito diventa un acceleratore di ricchezza.
Esempio pratico: un immobile da 2 milioni acquistato con 500.000 euro di capitale proprio e 1,5 milioni di mutuo al 3% annuo. Se l’immobile si rivaluta del 5% annuo e genera un rendimento netto da locazione del 3%, il rendimento sul capitale investito può superare il 10%, al netto degli interessi. Un ritorno che sarebbe impossibile con un acquisto cash.

Vantaggi fiscali: il debito come scudo
Un altro motivo per cui i ricchi preferiscono il mutuo è la fiscalità. In molti Paesi, Italia inclusa, gli interessi passivi sui mutui possono essere dedotti dal reddito imponibile, almeno in parte. Ma il vero vantaggio si manifesta quando l’immobile è acquistato tramite una società.
Le società veicolo (spesso Srl o holding immobiliari) consentono di dedurre integralmente gli interessi passivi, ammortizzare il costo dell’immobile, e gestire in modo più efficiente le plusvalenze in caso di vendita. Inoltre, le società possono beneficiare di regimi fiscali più favorevoli, come l’IRES al 24%, rispetto all’aliquota marginale IRPEF che può arrivare al 43% per le persone fisiche.
Secondo uno studio di Deloitte, oltre il 70% degli HNWI europei utilizza veicoli societari per la gestione del patrimonio immobiliare, proprio per sfruttare questi vantaggi.

Protezione patrimoniale e pianificazione successoria
Acquistare immobili tramite una società offre anche una protezione legale. In caso di contenziosi, fallimenti o separazioni, il patrimonio immobiliare intestato a una società è più difficile da aggredire rispetto a quello personale. Inoltre, la società può essere utilizzata come strumento di pianificazione successoria: trasferire quote societarie è più semplice e fiscalmente efficiente che intestare direttamente un immobile.
“Molti clienti strutturano le loro proprietà in società per proteggere gli asset e facilitare il passaggio generazionale”, conferma un private banker di una nota banca svizzera. “È una prassi consolidata, soprattutto tra imprenditori e professionisti con patrimoni rilevanti”.

Il caso Sinner e la normalità dell’eccezione
Il caso di Jannik Sinner ha fatto notizia perché ha mostrato al grande pubblico una dinamica che nel mondo della finanza privata è la norma. Il tennista altoatesino, secondo quanto riportato da UrbanPost e altri media, ha acquistato due immobili di lusso a Milano tramite una società a lui riconducibile, accendendo un mutuo da circa 4 milioni di euro.
Una scelta che non ha nulla a che vedere con la necessità di rateizzare, ma tutto con la volontà di ottimizzare. Sinner, che nel 2025 è stato tra i maggiori contribuenti italiani, ha evidentemente seguito i consigli di un team di consulenti esperti, come fanno molti sportivi, imprenditori e celebrità.

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